福建省福州市人大常委会


福州市人民代表大会常务委员会关于修改《福州市物业管理若干规定》的决定

（2012年10月31日福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过2012年12月14日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准）



福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议决定对《福州市物业管理若干规定》作如下修改：
一、第一条修改为：“为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本规定。”
二、增加一条，作为第三条：“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，建立属地管理、分级负责的工作机制。”
三、第三条改为第四条，修改为：“市、县（市、区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）组织实施关于物业管理的法律、法规以及本规定；（二）指导、协调乡镇人民政府、街道办事处、行业协会等依法开展与物业管理相关的工作；（三）负责物业服务企业的行业管理；（四）法律、法规规定的其他职责。”
四、增加一条，作为第五条：“城乡规划、建设、市容、公安、民政、环保、物价、工商、园林、质监等有关行政主管部门应当按照各自职责，依法做好与物业管理有关的监督管理工作。”
五、增加一条，作为第六条：“乡镇人民政府、街道办事处对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：（一）组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会；（二）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，协调处理辖区内物业管理的日常事务；（三）协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督；（四）法律、法规规定的其他职责。
村（居）民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督，依法协调处理物业管理纠纷。”
六、增加一条，作为第七条：“建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会履行职责、物业服务企业退出、物业服务纠纷等物业管理中的问题。
物业管理联席会议由乡镇人民政府、街道办事处负责召集，由所在地的县（市、区）房地产、建设、市容、公安、环保等有关行政主管部门和有关村（居）民委员会、业主委员会、物业服务企业组成。”
七、第五条改为第九条，增加一项，作为第六项：“维修、养护危害安全、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用的物业专有部分”。
八、第六条改为第十条，并将第三款修改为：“已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。”
九、第七条改为第十一条，修改为：“市、县（市、区）人民政府应当逐步组织对未实施物业管理的旧住宅区域实施综合改造。
乡镇人民政府、街道办事处应当组织综合改造后的住宅区域业主按照县（市、区）房地产行政主管部门确认的物业管理区域，确定管理方式，并推广专业化物业服务。”
十、第八条改为第十二条，修改为：“在一个物业管理区域中，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，在县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，由乡镇人民政府、街道办事处会同村（居）民委员会、建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。
召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供，建设单位未能提供的，由业主大会筹备组书面申请，经乡镇人民政府、街道办事处确认，可以向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料，各有关单位应当予以配合。”
十一、第九条改为第十三条，增加一款，作为第一款：“同一物业业主超过一人的，物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。”
十二、删除第十条。
十三、增加一条，作为第十四条：“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。”
十四、第十一条改为第十五条，并将第三款修改为：“在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。”
十五、增加一条，作为第十六条：“业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。”
十六、第十二条改为第十七条，并将第一款修改为：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县（市、区）房地产行政主管部门备案，县（市、区）房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。”
十七、增加一条，作为第十八条：“尚未成立业主大会或者尚未选举产生业主委员会的住宅区域，可以由所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织业主确定物业管理方式。”

十八、第十三条改为第十九条，修改为：“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关村（居）民委员会依法履行自治管理职责。”
十九、第十六条改为第二十二条，修改为：“物业服务企业的基本义务：（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，建立重大事项汇报制度，接受业主咨询和监督；（二）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；（三）在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；（四）每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况；（五）合同终止之日起十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；（六）法律、法规规定的其他义务。”
二十、第十七条改为第二十三条，修改为：“物业服务合同应当约定下列基本内容：（一）房屋及其附属设施的维修、养护；（二）卫生保洁及公共花木绿地管护；（三）道路维护，车辆停放秩序管理；（四）安全防范和维护公共生活秩序；（五）法律、法规规定的其他应当约定的事项。”
二十一、第十八条改为第二十四条，并将第一款修改为：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的，建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并按照规范签订前期物业服务合同。前期物业服务合同不得侵害物业买受人的合法权益。”
二十二、第二十三条改为第二十九条，增加一款，作为第一款：“业主委员会经营物业共用部位应当经过业主大会同意。”
增加一款，作为第四款：“业主委员会经营物业共用部位的收支情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并报送乡镇人民政府、街道办事处，接受业主和乡镇人民政府、街道办事处的监督。拒不公布的，经业主提议，乡镇人民政府、街道办事处可以组织业主代表对其收支情况进行审查并公布。”
二十三、第二十四条改为第三十条，并将第一款修改为：“车辆在物业管理区域内公共停车场所的停放和管理事项，前期物业管理期间，可以在前期物业服务合同中约定，其收费标准按照价格主管部门的规定执行；业主大会成立后，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。”
将第二款修改为：“治安、消防、抢险、卫生、市政、市容等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。”
二十四、第二十五条改为第三十一条，并将第一款修改为：“物业服务企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。前期物业服务收费实行政府指导价，采取包干制。”
二十五、第二十六条改为第三十二条，并将第一款修改为：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成，推行分级分类服务，明码标价。”
二十六、增加一条，作为第三十五条：“物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。”
二十七、第二十九条改为第三十六条，修改为：“物业服务合同终止时，业主委员会与新、原物业服务企业应当在县（市、区）房地产行政主管部门指导下成立移交小组，负责处理物业管理的相关事务，监督原物业服务企业清理债权债务、移交物业管理用房、设施设备、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后原物业服务企业应当及时退出该物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出。”
二十八、第三十二条改为第三十九条，并将第二款、第三款修改为：“物业买受人缴交的专项维修资金，由市、县（市、区）房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存；业主大会成立后，房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。
专项维修资金的使用，由业主大会决定，并受市、县（市、区）房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
删除第四款。
二十九、增加一条，作为第四十条：“市人民政府应当建立专项维修资金紧急使用制度。
业主委员会可以根据专项维修资金紧急使用制度，按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请，用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。”
三十、第三十三条改为第四十一条，增加一款，作为第一款：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动。”
三十一、第三十四条改为第四十二条，修改为：“在物业管理区域内，物业服务企业或者业主委员会发现有下列违法行为之一的，应当及时劝阻制止；对不听劝阻的，物业服务企业或者业主委员会应当及时向有关行政主管部门书面报告：
（一）违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施（含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等）使用功能的；
（二）擅自拆改房屋结构的；
（三）擅自占用公共消防通道的；
（四）未取得营业执照从事经营活动的；
（五）破坏小区园林绿化的；
（六）商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。
有关行政主管部门接到报告后，应当按照市人民政府确定的职责及时查处。”
三十二、第三十五条改为第四十三条，修改为：“违反本规定，物业服务企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备，擅自撤出小区物业管理的，或者原物业服务企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域正常物业管理的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。”
三十三、第三十六条改为第四十四条，修改为：“违反本规定，物业服务企业未依法备案物业服务合同，由房地产行政主管部门责令限期报送备案；逾期不报送备案的，处以五千元以上一万元以下的罚款。”
三十四、第三十八条改为第四十六条，修改为：“违反本规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以五千元以上五万元以下的罚款。”
三十五、增加一条，作为第四十七条：“违反本规定，建设单位未按要求提供首次业主大会成立所需的文件资料，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款。”
三十六、增加一条，作为第四十八条：“市、县（市、区）房地产行政主管部门和其他监督管理部门的工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）不依法履行监督管理职责的；
（二）对举报、投诉等的违法行为不予查处或者查处不力的；
（三）有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。”
三十七、第三十九条改为第四十九条，修改为：“违反本规定其他规定的，依照国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等规定予以处罚。”
三十八、根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定，将“物业管理企业”、“业主公约”、“业主临时公约”等物业管理专用名词分别修改为“物业服务企业”、“管理规约”、“临时管理规约”。
此外，对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
《福州市物业管理若干规定》根据本决定作相应的修正，重新公布。




北京市政府


北京市人民政府关于进一步支持乡镇企业发展的若干规定
市政府


为进一步支持本市乡镇企业的发展，促进联营和鼓励出口创汇，加速乡镇企业的发展，特作如下规定。
一、促进城乡企业联营。凡城市工业企业、科技企业、外贸企业（以下简称城市企业）与本市郊区乡镇企业联营的工业企业（以下统称联营企业），均按以下规定享受减免税等优惠政策：
（一）城市企业与农村集体经济组织联合新开办的联营企业，从新开办的联营企业取得营业收入的月份起，免征产品税（增值税）、营业税一至二年，免征所得税二年。免税期满后，在三年内允许城市企业从联营企业分得的利润中，税前提50％作为生产发展基金。城市企业从联营企
业中分得的利润免征调节税。
（二）城市企业与现有乡镇企业联合兴办联营企业，以联营前乡镇企业实际完成的销售收入和利润为基数，其新增收入，按第（一）项规定实行减免税。
（三）本规定发布前已有的联营企业，从1988年起三年内，允许城市企业从联营企业分得的利润中在税前提取50％作为生产发展基金。
（四）中央部门所属在京的城市企业与农村集体经济组织联合新办的联营企业，从联营企业取得营业收入的月份起，免征产品税（增值税）、营业税一至二年。中央部门所属在京的城市企业与现有乡镇企业联合兴办联营企业，以联营前乡镇企业实际完成的销售收入和利润为基数，其新
增收入，免征产品税（增值税）、营业税一至二年。
（五）联营企业经联营双方同意，区、县财政局批准，从1988年起，可以在利润分配前提取企业基金，用于扩大再生产。
（六）城市企业需要扩大生产能力、扩散产品或转让技术的，在同等条件下，应优先在郊区乡镇企业安排生产、转让或与乡镇企业联营。城市企业从乡镇企业取得的技术转让净收入，在规定的额度内免征所得税。
二、鼓励乡镇企业（包括联营企业，下同）产品出口创汇。政府对产品出口创汇的乡镇企业，按以下规定简化审批程序，并实行减免税等优惠政策：
（七）简化审批程序。出口创汇的中外合资企业，在平衡好外汇的前提下，投资在300万美元（含300万美元）以下的，由区县审批，报市计划委员会、对外经济贸易委员会、农林办公室备案。
（八）新建出口创汇企业，从取得营业收入的月份起，免征产品税（增值税）、营业税一至二年，免征所得税二年。免税期满后，纳税仍有困难的，经区、县税务部门批准，可以给予定额或定期减免税照顾。乡镇企业生产的出口创汇产品，除执行现行的优惠政策外，对出口产品销售额
占全厂销售收入70％（含70％）以上的，其产品所创利润比上年度新增部分减半征收所得税。“三来一补”项目，从取得营业收入的月份起，免征产品税（增值税）、营业税三年，免征所得税三年。
（九）对乡镇企业创汇，要按照“谁创归谁”的原则，认真执行外汇留成和奖励办法。直接出口的，按国家规定的留成比例返给创汇企业；间接出口的，要从外汇留成中，划出40～50％返给创汇企业，不得以任何借口截流和转移。在保证创汇企业优先使用外汇的原则下，有关部门
必须征得企业同意，方可调剂使用，价格要随行就市。
（十）对出口创汇的乡镇企业因扩大再生产和技术改造所需的原材料和能源，要与城市企业一视同仁，优先给予安排。
（十一）城市出口创汇企业，需要在本企业以外扩大生产能力和收购出口产品，在同等条件下，应优先在郊区乡镇企业安排生产和收购。
三、对新办乡镇企业、山区贫困乡和少数民族乡的乡镇企业和规定范围内的乡镇企业新产品，按以下规定实行减税或免税：
（十二）本规定发布后新办的乡镇企业，从取得营业收入的月份起，免征产品税（增值税）、营业税一至二年，免征所得税二年。免税期满后，纳税仍有困难的，经区、县税务部门批准，可给予定额或定期减免税照顾。
（十三）山区贫困乡和少数民族乡的乡镇企业，1988年继续按原规定免征所得税。革命老根据地和从事开矿的乡镇企业，1988年继续按原规定减征所得税。
（十四）凡列入国家部委和市经济委员会、科学技术委员会计划的新产品，以及列入市食品工业办公室计划和市星火计划符合条件的新产品，经税务部门批准，从该产品销售取得营业收入的月份起，免征产品税（增值税）和所得税一至二年。
（十五）按本规定实行减免的税款，一律列为“国家扶持基金”，由享受减免税待遇的企业专项用于扩大再生产和补充流动资金，不得挪作它用。税务部门要监督执行，违者，取消其减免税待遇，并追回减免税款。
由于执行本规定的减免税优惠政策，造成区县财政减收，由市财政局同区县具体商定解决办法。
四、在资金、信贷方面予以以下照顾：
（十六）建立扶植乡镇企业发展周转金，由市财政拨出5000万元，周转使用，收取一定比例的占用费。重点用于支持发展外向型乡镇企业、联营企业和乡镇企业中经济效益好的技术改造项目。
（十七）农业银行要积极支持乡镇企业发展。信用社在保证上交农业银行存款准备金、留足备付金的前提下，实行多存多贷，互相拆借、自求平衡。
五、培养、交流人才，鼓励科技人员支援乡镇企业。在认真执行《北京市人民政府关于鼓励科技人员支援乡镇企业的若干规定》的同时，执行以下规定：
（十八）北京行政区域内的大、中专院校应积极为乡镇企业代培学生。乡镇企业可以到大、中专院校招聘应届毕业生。凡是家住城区的，户口可以留在城区，工资人事关系落在区县，工作在乡镇企业，待遇从优。
（十九）城市助师以上专业技术人员自愿调到远郊区县乡镇企业工作，其爱人在外地属于国家正式职工的，可以解决两地分居，双方都到区县落户，十年后允许调动。
（二十）电大、函大、职大、业大、夜大毕业生和自费走读不包分配的大专院校毕业生、自学高考的毕业生以及少数职业高中（干部部分）毕业生，凡是自愿到乡镇企业工作的，经考核可以吸收录用为干部，户口留在城市，五年后允许流动。
（二十一）城市各单位在职专业技术人员和技术工人，经所在单位批准可到乡镇企业工作，人事关系落到区县，工龄连续计算，户口可以留在城市。退休金由聘用单位按月向区县统筹部门交纳统筹金，具体办法另定。其专业技术职务，按本市有关规定进行评审和聘用，聘用指标由市职
称改革办公室核定后拨给。凡居住原单位住房的，可继续居住三年。
（二十二）城市专业技术人员到乡镇企业服务，其工资和服务报酬可列入成本。乡镇企业职工上学和短期培训所需经费由教育基金支出，不足部分可在营业外收入中列支。乡镇企业聘任的专业技术人员，其职务津贴可列入成本。
（二十三）按照集体和个人共同负担的原则，有条件的乡镇企业可以实行职工养老金社会保险。集体负担部分可以税前列支，列支比例由区县决定；个人承担部分不能低于保金的10％。具体实施细则另定。
六、正确处理积累与分配的关系
（二十四）乡镇企业税后利润上交乡、村的比例，一般不得高于40％，企业利润不足50万元的乡和20万元的村，上交比例可放宽到50％。乡、村不得以任何借口无偿占用企业资产或乱摊派，否则企业有权抵制。
（二十五）企业内部分配必须兼顾乡村、企业、经营者、职工四者利益。职工报酬要与企业经济效益挂钩，上下浮动，其增长速度必须低于效益增长速度，用于职工奖励部分不得超过留利部分的1／4。分配水平较高的企业，要把职工奖金的一部分转入奖励储备基金，以丰补欠。
（二十六）乡镇要普遍建立内部审计制度，以镇乡为单位，由有关部门联合建立审计小组，对乡镇企业进行审计，不经审计的企业，不得兑现合同。凡有违反财务制度及上述规定的，银行、信用社不予贷款，财政和企业主管部门停借或收回周转金，税务部门取消企业所享受的减免税优
惠的资格。
本规定自1988年1月1日起执行。执行中的具体问题，由市人民政府农林办公室解释；有关财税方面的问题，由市财政局、税务局负责解释。




1988年4月16日