河北省邢台市人民政府


邢台市城镇经济适用住房建设管理办法


邢政[1995]25号 1995年11月13日


　　第一条 为了建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，加快经济适用住房建设，加强经济适用住房管理，逐步提高城镇职工、居民的住房水平。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、建设部等3个部门颁发的《城镇经济适用住房建设管理办法》及《邢台市深化城镇住房制度改革总体方案》的规定，制定本办法。
　　第二条 经济适用住房是按照统一标准建设的、专项用于解决城镇中低收入家庭的、具有社会保障性质的普通住房，供应范围为参加房改的单位的职工。中低收入家庭是指家庭年收入的5倍不能按市场价购买一套65平方米住房的。
　　第三条 市、县（区）住房委员会负责管辖区范围内经济适用住房的建设和管理。市、县（市）住房委员会办公室负责具体的计划编制、购房资格审定、落实方案等管理工作。经济适用住房年度建设计划报同级政府批准后实施。市、县（市）要成立经济适用住房发展中心，专门负责经济适用住房的开发、建设、出售、出租等管理工作。经济适用住房发展中心隶属同级住房委员会办公室。
　　第四条 经济适用住房建设与管理要实行统一规划、统一标准、统一建设、统一出售、经济适宜、政策扶挂、定向销售、限量供应、解困优先的原则。
　　第五条 经济适用住房建设标准、使用功能要基本满足人们生活的需要，并随着经济发展和职工收入水平的提高而提高。目前，建筑面积标准控制在：45-50平方米；65-75平方米；85-90平方米。以45-50平方米或65-75平方米住房为主。
　　第六条 经济适用住房以成本价向城镇中低收入家庭出售。成本价格由征地及拆迁空补偿安置费、堪察言观色设计及前期工程费、住宅建设及设备安装工程费、住宅小区基础设施建设费和非营业性公用配套建设费、管理费（按前四项费用之和的1.5%计算）、贷款利息、应缴税金7项因素构成。
　　第七条 对建设经济适用住房给予扶持：（一）建设用地采用行政划拨方式供应；（二）免征下列税：征地旧城改造费、新菜田开发基金、征地教育附加费、市下公共设施配套费、城市综合开发配套费、供水增容费、粉煤灰综合利用费和建筑节能专项费、新墙体材料开发基金、消防集资费、人防结建费、统一费率差。（三）减速半征收土地开发管理费、房地产交易管理费、城市综合开发管理费；（四）固定资产投资方向调节税个人集资部分按零税率计征；（五）文物勘探只摊工本费；（六）其他费用从低征收。
　　第八条 建经济住房的周转资金由以下渠道筹集：（一）房改归集的资金、政策性银行贷款；（二）购房预付款；（三）其他方面筹集的资金。
　　第九条 建设经济适用住房，引入市场机制，通过招投标优选施工队伍，并尽可能选用新材料、新技术、，努力降低工程成本，缩短工期，确保工程质量。
　　第十条 经济适用住房的供应指标由集房委员会办公室按系统（部门）或单位进行分配，由经济适用住房发展中心对个人或单位进行出售。
　　第十一条 职工个人购买经济适用住房，应持盖有所在单位印章和单位房改负责人签字的购房申请表及市、县（市）住房委员会办公室签发的购房许可证，到经济适用住房发展中心签订购房合同。职工购房的资格由职工所在单位审查，由单位报市、县（市）住房委员会办公室认定存档。
　　第十二条 经济适用住房实行限量供应，3口人以下的家庭可认购一套45-50平方米或65-75平方米住房，4口人以上的家庭（违反计划生育的除外）可以认购一套85-90平方米住房。每对夫妇终生只能购买一次经济适用住房。
　　第十三条 在深化住房制度改革方案运行初期，经济适用住房对单位的分配数量，原则上按单位和职工住房困难程度，有顺序有计划的进行。住房困难户是指无房户、人均居住面积6平方米以下的拥挤户、三代同室及12岁以上异性子女同室或与父母同住不便户。同等条件下，优先供应市场以上劳模、离退休职工和教师。届时由住房委员会办公室公布分配方案。
　　第十四条 职工购买经济适用住房，应在签定购买房合同时，预交50%的房价款，余额待交付使用时一次结清。在签定购房合同时，能一次性付清房价款的，50%的房价款按银行一上期存款利率计息偿还给个人。
　　第十五条 职工购买经济适用住房，可向住房资金管理中心申请提取个人及直系亲属名下的住房公积金，仍有困难的，可按有关规定申请购房贷款。
　　第十六条 有条件的单位可对职工购买经济适用住房，予以资助，职工个人支付的购房款不得低于售房标准价。
　　第十七条 经济适用住房的销售须使用财政部门统一印制的发票。
　　第十八条 职工购买经济适用住房，在获得住房的3个月内，应持购房合同及经济适用住房发展中心的付款结算单据，到房产管理部门办理房产过户和产权转移登记手续，尔后到土地管理部门办理相应的土地使用权变更登记手续。房产管理部门和土地管理部门应在房屋所有权证和土地使用权证上加盖“经济适用住房”印记。房产管理部门还须在房屋所有权证上注明产权共有人及各处原产权份额，产权比例按标准价占成本价的比重测定。标准价按房改部门公布的当年标准价确定。
　　第十九条 职工以成本价购买的经济适用住房产权归个人所有，一般住用5年后，经市、县（市）住房委员会办公室批准，可依法进入市场，售房收入在补交土地出让金和有关税费后归个人所有。职工以标准价购习的经济实用住房个人拥有部分产权（即占有权、使用权、有限的收益权和处分权），可以继承，一般住用5年后，经市、县（市）住房委员会办公室批准，方可依法进入市场，在同等条件下，原资助单位有优先购买、租用权，售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
　　第二十条 职工以成本价或标准价购买的经济适用住房依法进入市场补交的土地使用权出让金由土地管理部门代收，土地收益及有关税费，由房产管理部门代收，并全额上交市、县（市）财政，纳入市、县（市）级住房基金，专项用于住房建设。
　　第二十一条 经济适用住房的售价由市、县（市）住房委员会办公室和物价部门按建设成本逐年测年测定，报同级政府批准执行。
　　第二十二条 本办法由市住房委员会办公室负责解释。
　　第二十三条 各县（市）可依据本办法制定实施细则。
　　第二十四条 本办法自公布之日起施行。

概论民法的渊源

韩召峰


　　民法的渊源的是指民事法律规范借以表现的形式，它主要是表现在各国家机关根据其权限范围所制订的各种规范性文件之中。
　　一、宪法
　　宪法是国家的根本法，由全国代表大会制定，并具有最高的法律效力。宪法中关于社会主义建设的方针和路线的规定、关于财产所有制和所有权的规定、关于公民基本权利和义务的规定等，都是调整民事关系的重要法律规范，也是《民法通则》和各种单行民事法规必须遵循的法律依据。近年来，我国一些地方的法院在民事和经济审判中，在缺乏实体法依据时，曾援引宪法为依据，表明宪法具有可司法性。
　　二、民事法律
　　民事法律是由全国人民代表大会及其常委会制定和八面威风的民事立法文件，是我国民法的主要表现形式。其中，《民法通则》在民事法律中具有特别重要的意义，它是我国基本的民事法律，其仅次于宪法。在合同法方面，我国已于1999年3月15日由九届人大二次会议通过了《中华人民共和国合同法》，并于1999年10月1日生效。在特权法方面，我国已制定了土地管理法、城市房地产管理法、担保法等法律。在知识产权法方面，我国已颁布了专利法、商标法、著作权法。在亲属法方面，我国有婚姻法、继承法、收养法。在商法方面，我国已制定了公司法、保险法、海商法、票据法、证券法等法律。可见，我国民事立法的基本规则已经建立，但仍然需要制定一部民法典予以完善。
　　三、国务院发布所事法规、决议和命令
　　国务院是最高国家行政机关，它可以根据宪法、法律和全国人民代表大会常务委员会的受权，制定、批准和发布法规、决议和命令，其中有关民事部分的法规、决议和命令，是民法的重要表现形式，其效力仅次于宪法和民事法律。
　　四、最高人民法院的指导性文件
　　最高人民法院是我国的最高审判机关，依法享有监督地方各级人民法院和各专门人民法院审判工作的职权。为了在审判工作中正确贯彻执行法律，它可以在总结审判实践经验的基础上发布司法解释性文件，包括发布在审判工作中适用某个法律的具体意见（如颁布《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》，以及对具体案件如何适用法律作出批复。
　　五、国务院各部委依据法律、行政法规所规范性文件
　　上述规范性文件又称为行政规章，规章并不属于立法，但在司法审判活动中，行政规章应当作为裁判的重要参考。
　　六、地方性法规
　　地方各级人民代表大会、地方各级人民政府、民族纂驱的自治机关在宪法、法律规定的权限内所制定、发布的决议、命令、地方性法规、自治条例、单行条例中有关民事的法律规范。尽管地方立法必须依据宪法、法律、行政法规而制定，在效力范围上具有从属性，且在适用范围上具有地域局限性，但地方性法规也是地方国家权力机关依据垢受权而制定的法规，同样具有洪都拉斯的效力，属于洪都拉斯重要渊源。
　　七、国家认可的民事习惯
　　在我国，作为民渊源是受限的，只有经国家认可的习惯，才具有所法渊源的意义。我国是幅辽阔的多民族国家，在少数民族聚居在地区习惯在民法渊源中具有一定的意义。如1951年最高人民法院西南分院关于赘婿要求继承岳父母财产问题的批复中指出：“如当地有习惯，而不违反政策精神者，则可酌情处理。”
　　最后需要讨论建立判例法的问题。我国传统上属于大陆法系，不承认判例法的地位。我们认为，我国虽为成文法国家，但建立判例制度不仅将我国历史上重视判例制度的必要性具体表现为：第一，判例法与成文法各具特点，很难说谁优谁劣。最佳办法是将两者融为一体，相互取长补短。正是由于这一原因，至本??岳矗?乇鹗堑诙?问澜绱笳揭岳矗?酱蠓ㄏ翟诜?尚问椒矫嫦嗷ソ咏?腿谇ⅲ?鱿至艘恢帧扒魍?窒蟆！钡诙??游夜?乃痉ㄊ导?纯矗??⑴欣?贫扔蟹ü僭诓门兄姓?肥视梅?伞Ｅ欣?旧硎钦?肥视梅?伞⒔馐头?傻难?澹?虼俗裱?壤??导噬衔?ü僬?饭苡梅?商峁┝酥傅肌５谌??邢拗品ü俚淖杂刹昧咳āＳ捎谀壳?W法规定较为原则、抽象，特别是由于立法沿不完善，因此给法官的自由裁量留下了很大的空间，这就需要通过判例对此种自由裁量权作出知觉的限制，了防止自由裁量权被览胜。因为按照遵循先例的要求对于相同或相似的情况，必须适用相同的规则，判决的结果应当大体保持一致。法官不可随意地行使自由裁量权，而应受对法律的适宜笔准确的裁判示范作用的先例的拘束。保障判决的大体一致性，也可以充分实现法的安全价值。第四，有利于尽快提高法官裁判质量。为保障司法公正、提高裁判质量，必须要通过建立判例制度，为法官制作判决书提供良好的样板。每一个待命都是在事实的认定和说理方面的标本，法官必须要按照先例来制作判决书，既要讲楚事实，又要讲楚道理，做到严格执法、以理服人、公正裁判。


北安市人民法院　韩召峰