江西省农民专业合作社条例

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江西省农民专业合作社条例

江西省人大常委会


江西省人民代表大会常务委员会公告第88号



  《江西省农民专业合作社条例》已由江西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2011年12月1日通过,现予公布,自2012年1月1日起施行。


   江西省人民代表大会常务委员会

   2011年12月1日


江西省农民专业合作社条例

(2011年12月1日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过)



  目 录  第一章 总 则

  第二章 设立与运行

  第三章 扶持与服务

  第四章 法律责任

  第五章 附 则

  第一章 总 则

  第一条为了支持、引导农民专业合作社的发展,规范农民专业合作社的组织和行为,保护农民专业合作社及其成员的合法权益,促进农业和农村经济的发展,根据《中华人民共和国农民专业合作社法》等有关法律、行政法规的规定,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本省行政区域内农民专业合作社的设立、运行以及相关的扶持、服务等活动,适用本条例。

  本条例所称农民专业合作社,是在农村家庭承包经营基础上,同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者,自愿联合、民主管理的互助性经济组织。

  第三条 农民专业合作社应当遵循下列原则:

  (一)成员以农民为主体;

  (二)以服务成员为宗旨,谋求全体成员的共同利益;

  (三)入社自愿、退社自由;

  (四)成员地位平等,实行民主管理;

  (五)盈余主要按照成员与农民专业合作社的交易量(额)比例返还。

  第四条县级以上人民政府应当组织农业主管部门和其他有关部门及有关组织,通过财政支持、税收优惠和金融、科技、人才以及产业政策引导等措施,促进农民专业合作社的发展。

  乡镇人民政府应当支持农民专业合作社的发展,为农民专业合作社的设立、生产经营提供指导和服务。

  村民委员会应当支持农民专业合作社开展生产经营活动。

  第五条 县级以上人民政府农业主管部门负责本行政区域内农民专业合作社建设和发展的指导、扶持和服务工作。

  县级以上人民政府发展改革、财政、林业、水利、工商、质量技术监督、税务、科技、交通运输、国土资源、商务、环保等部门和供销合作社、电力等单位依据各自职责,做好与农民专业合作社建设和发展有关的指导、扶持和服务工作。

  第六条 农民专业合作社及其成员的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

  农民专业合作社的权益保护纳入农民负担监督管理范围。任何单位和组织不得违反法律、法规规定向农民专业合作社收取任何费用,不得以其他形式增加农民专业合作社的负担或者通过农民专业合作社变相增加农民的负担。

  农民专业合作社从事生产经营活动,应当遵守法律、法规,遵守社会公德、商业道德,诚实守信。

  第七条县级以上人民政府对示范带动作用显著的农民专业合作社,以及在服务农民专业合作社发展工作中做出显著成绩的单位和个人,应当予以表彰奖励。

  第二章 设立与运行

  第八条同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者,自愿联合从事下列活动,可以申请设立农民专业合作社:

  (一)种植业、林果业、畜禽养殖业和水产养殖业;

  (二)农产品销售、加工、储藏和运输;

  (三)农业技术服务;

  (四)农村公共供水服务;

  (五)农业机械作业服务;

  (六)生态旅游和乡村民俗旅游;

  (七)农村家庭手工业;

  (八)其他农业生产和经营服务活动。

  第九条设立农民专业合作社,应当符合《中华人民共和国农民专业合作社法》规定的条件,向所在地县(市、区)工商行政管理部门申请设立登记,依法取得农民专业合作社法人营业执照。未经依法登记,不得以农民专业合作社名义从事经营活动。

  申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式,工商行政管理部门能够当场作出决定的,应当场受理并核发农民专业合作社法人营业执照。不能当场作出决定的,工商行政管理部门应当自受理申请之日起二十日内作出决定,对不予核发的,应当书面说明理由。

  农民专业合作社应当自领取农民专业合作社法人营业执照之日起三十日内,依法办理税务登记。

  第十条 农民专业合作社应当有五名以上的成员,其中农民至少应当占成员总数的百分之八十。

  成员总数二十人以下的,可以有一个企业、事业单位或者社会团体成员;成员总数超过二十人的,企业、事业单位和社会团体成员不得超过成员总数的百分之五。

  已转为非农业户口但仍保留承包地的居民,实行家庭承包经营的国有农场、林场、渔场和农垦单位的职工,可以以农民身份申请加入农民专业合作社。

  农民专业合作社成员资格条件不受地域限制,农民可以异地加入农民专业合作社,也可以加入多个经营业务范围不同的农民专业合作社。

  第十一条农民专业合作社自愿联合组成农民专业合作社联合社的,可以向工商行政管理部门申请设立登记,按照法律、法规和章程的规定开展生产经营活动。

  第十二条农民专业合作社可以设立分支机构,并比照农民专业合作社登记的规定,向分支机构所在地工商行政管理部门申请办理登记。

  农民专业合作社分支机构不具有法人资格。

  第十三条 农民专业合作社成员大会由全体成员组成,是本社的权力机构,依法行使职权。

  农民专业合作社成员超过一百五十人的,可以设立成员代表大会。成员代表大会按照本社的章程规定可以行使成员大会的部分或者全部职权。

  设立的成员代表大会,成员不足五百人的,成员代表人数不少于成员总数的百分之三十;成员超过五百人的,成员代表人数不少于成员总数的百分之二十。成员代表大会代表的选举办法由本社的章程规定。

  第十四条 农民专业合作社设理事长一名,可以设理事会。理事长为本社的法定代表人。

  农民专业合作社可以设执行监事或者监事会。理事长、理事、经理和财务会计人员不得兼任监事。

  农民专业合作社成员在三十人以下的,理事会成员一般不少于三人;成员超过三十人不满一百人的,理事会成员一般不少于五人,至少设执行监事一人;成员一百人以上五百人以下的,理事会成员一般不少于七人,监事会成员一般不少于三人;成员超过五百人的,理事会成员一般不少于十一人,监事会成员一般不少于七人。

  理事长、理事、执行监事或者监事会成员,由成员大会从本社成员中选举产生,依照《中华人民共和国农民专业合作社法》和本社的管理规定行使职权,对成员大会负责。

  第十五条农民专业合作社成员可以用货币出资,也可以用实物、知识产权等能够用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。成员以非货币财产出资的,由全体成员评估作价,也可以委托评估机构评估。成员不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权以及被查封、有产权纠纷或者设定担保的财产等作价出资。

  农民按照依法自愿有偿原则,可以以土地承包经营权(含林权)入股,从事农业合作生产,扩大农业生产经营规模,增加土地承包经营收益。

  农民专业合作社不得改变入股的农村土地所有权性质和土地的农业用途,不得损害农民的土地承包权益。

  第十六条 农民专业合作社章程应当对成员的出资方式、出资额进行规定;成员应当按照本社的章程规定出资。

  农民专业合作社成员的出资方式、出资额及成员出资总额,应当在出资清单上载明,并经全体出资成员签名、盖章确认。

  第十七条 农民专业合作社的名称、住所、成员出资总额、业务范围、法定代表人姓名发生变更的,应当依法办理变更登记手续。

  农民专业合作社解散、破产的,应当依法办理注销登记手续。

  第十八条县(市、区)工商行政管理部门应当自农民专业合作社设立、变更或者注销登记之日起二十日内,将农民专业合作社的有关登记信息通过政府网站向社会公布。

  第十九条农民专业合作社应当建立健全财务管理制度,明确规定成员大会、成员代表大会、理事长、理事、经理、会计人员的财务权限和职责,并经成员大会通过。

  农民专业合作社应当根据会计业务需要,设置会计账簿,配备会计人员。不具备条件的,可以按照民主、自愿的原则,委托具有相应资质的会计服务机构代理记账、核算或者聘任兼职会计。

  第二十条政府财政给予农民专业合作社的扶持资金和他人捐赠所形成的财产,应当用于农民专业合作社的建设和发展,并按成员人数平均量化到每个成员,分别记入每个成员的账户。在合作社存续期间,不得将上述财产分配给成员。

  第二十一条 农民专业合作社应当按照国家规定的财务会计制度进行会计核算,并按时进行财务年度决算。

  在弥补亏损、提取公积金后的当年盈余,为农民专业合作社的可分配盈余。可分配盈余按照下列规定返还或者分配给成员:

  (一)按成员与本社的交易量或者交易额比例返还,返还总额不得低于可分配盈余的百分之六十;

  (二)按前项规定返还后的剩余部分,以成员账户中记载的出资额和公积金份额,以及本社接受政府财政直接补助和他人捐赠形成的财产平均量化到成员的份额,按比例分配给本社成员。

  当年盈余具体分配办法按照章程规定或者经成员大会决议确定。

  第二十二条 农民专业合作社应当加强对成员的培训,帮助成员增强法律意识、合作意识、自律意识,提高生产技能和经营水平。

  第二十三条农民专业合作社应当依照农产品质量安全法律、法规的规定,建立健全农产品生产记录、检测、包装或者附加标识等质量安全管理制度,保证农产品质量。

  有生产经营规模和出口能力的农民专业合作社,可以依法申请办理对外贸易经营者备案登记,拓展国外市场。

  第二十四条 农民专业合作社应当向成员实行社务公开,接受成员的监督。

  农民专业合作社的重大经营决策、政府财政对农民专业合作社的扶持资金和他人捐赠形成财产的到账和使用情况,以及其他涉及成员切身利益的事项应当向成员公开。

  农民专业合作社应当在会计年度终了时向成员公布经营和财务状况。

  第二十五条设立执行监事或者监事会的农民专业合作社,由执行监事或者监事会负责对本社财务进行监督和内部审计,监督和审计结果应当向成员大会报告。

  成员大会可以决定委托审计机构对本社的财务进行年度审计、专项审计和离任审计。

  农民专业合作社应当接受有关部门对政府财政扶持资金的监督检查。

  第二十六条 农民专业合作社应当依照法律、法规的规定,向乡镇人民政府农村经营管理机构报送统计、财务等报表。

  第三章 扶持与服务

  第二十七条县级以上人民政府应当建立由有关部门和机构参加的促进农民专业合作社发展的联席会议制度,研究和协调解决农民专业合作社发展中的重大问题。

  联席会议由政府领导召集,其日常工作由农业主管部门负责。

  第二十八条 县级以上人民政府农业主管部门和其他有关部门及有关组织应当对农民专业合作社的建设和发展提供下列指导和服务:

  (一)开展农民专业合作社相关法律、法规的宣传教育;

  (二)指导拟定农民专业合作社章程,引导农民专业合作社完善运行机制;

  (三)组织县乡镇基层农民专业合作社辅导员和农民专业合作社经营管理人员进行专业知识和技术培训;

  (四)开展农民专业合作社示范工作,培育、推广农民专业合作社示范典型;

  (五)引导农民专业合作社开展标准化生产和规模经营,建立健全农产品质量安全管理制度;

  (六)引导农民专业合作社申请使用无公害农产品、绿色食品、有机食品、农产品地理标志,注册农产品商标,创建具有地方特色的农产品品牌;

  (七)加强农民专业合作社信息服务网络和市场营销平台建设,帮助农民专业合作社与农产品销售、加工企业对接,扶持农民专业合作社通过农业会展等形式营销农产品;

  (八)依法对农民专业合作社会计工作进行指导和监督。

  第二十九条办理农民专业合作社设立登记、税务登记、组织机构代码证、年检等事项,工商、税务、质量技术监督等部门应当提供便捷服务,并不得收取任何费用。

  第三十条各级人民政府投入的农业综合开发、扶贫开发、国土绿化、土地整理、中低产田(林)改造、农业机械化技术推广、农田水利建设、水土保持、农业产业化、公益林管护、速生丰产林基地等建设项目,可以委托和安排有条件的农民专业合作社实施。

  第三十一条 县级以上人民政府应当安排资金,用于支持农民专业合作社的下列事项:

  (一)信息、培训和技术推广;

  (二)农产品质量标准与认证、品牌建设、市场营销;

  (三)农业生产基础设施建设;

  (四)符合财政、农业主管部门有关规定的贴息支持;

  (五)其他需要扶持的事项。

  第三十二条 县级以上人民政府安排的扶持资金,应当优先扶持下列农民专业合作社:

  (一)边远地区、贫困地区和民族乡村的农民专业合作社;

  (二)生产国家与社会急需的重要农产品的农民专业合作社;

  (三)农民专业合作社示范社;

  (四)科技人员、高校毕业生领办的农民专业合作社。

  第三十三条政策性金融机构应当采取多种形式为农民专业合作社提供信贷服务。鼓励商业性金融机构对农民专业合作社开展信贷服务,提供资金支持。

  银行业金融机构应当对农民专业合作社给予以下金融支持:

  (一)扩大对农民专业合作社的信用担保范围,凡属农业各生产经营领域和环节,符合小额农业贷款条件的,均可以使用小额农业贷款;

  (二)简化农民专业合作社及其成员的贷款手续,一次申请,统一授信,在授信额度内随用随贷,周转使用;

  (三)允许农民专业合作社以自有资产作抵押或者成员联保形式办理贷款手续,可以用出资额较大的农民专业合作社成员自有资产抵押贷款,可以用农民专业合作社及其成员依法取得的林权、土地预期收益、水域滩涂及草原承包经营权等抵押贷款;

  (四)对农民专业合作社贷款实行利率优惠,并根据农民专业合作社生产经营活动的实际周期和贷款用途,合理确定贷款期限;

  (五)对农民专业合作社提供支付、结算等其他金融服务。

  第三十四条 鼓励有条件的农民专业合作社开展信用合作,为本社成员从事农业生产经营活动提供资金支持。

  金融机构应当为农民专业合作社提供相应的银行、保险专业知识服务。

  第三十五条各级人民政府投资设立的涉农担保机构应当依法为农民专业合作社提供融资担保服务。鼓励其他担保机构为农民专业合作社提供融资担保服务。

  第三十六条鼓励和支持保险机构开发具有针对性的保险产品,在农产品生产、加工、储藏、运输、销售和农业机械作业、造林绿化等环节,为农民专业合作社提供保险服务,增强农民专业合作社抵御风险的能力。

  第三十七条 农民专业合作社享受下列税收优惠:

  (一)销售本社成员生产的农产品视同农业生产者销售自产农产品,免征增值税;

  (二)增值税一般纳税人从农民专业合作社购进的免税农产品,可以按照国家规定的扣除率计算抵扣增值税进项税额;

  (三)向本社成员销售的农膜、种子、种苗、化肥、农药、农机,免征增值税;

  (四)与本社成员签订的农业产品和农业生产资料购销合同,免征印花税;

  (五)从事农业机耕、排灌、病虫害防治、农牧保险以及相关技术培训业务,家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治,免征营业税;

  (六)从事国家确定的农、林、牧、渔业项目的所得,免征或者减征企业所得税;

  (七)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地,免征城镇土地使用税;

  (八)对废弃土地依法整治和改造的,从使用的月份起,免征城镇土地使用税十年;

  (九)对农民专业合作社所有、用于农产品加工的生产经营用房,缴纳房产税和城镇土地使用税确有困难的,依法定期免征或者减征房产税、城镇土地使用税;

  (十)取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税;

  (十一)本社农民从农民专业合作社取得的自产自销农产品收入,免征个人所得税;

  (十二)其他应当享受的税收优惠。

  税收优惠政策调整变动的,以国家税收政策为准。

  第三十八条商务主管部门和供销合作社应当采取扶持措施,帮助农民专业合作社与商贸流通企业开展农超对接,设立农产品专营店或者在大中型超市设立专营柜台,支持农民专业合作社进行农资连锁经营和农产品连锁销售,组织各种展示展销活动。

  第三十九条国土资源主管部门对农民专业合作社养殖场、实行工厂化作物栽培的农产品生产基地、农机具停放库棚等用地,按照设施农用地管理。国土资源主管部门对农民专业合作社兴办农产品加工企业用地,在符合土地利用总体规划前提下,应当优先安排用地计划,依法办理审批手续。

  第四十条农民专业合作社从事种植养殖和农产品初级加工环节的用电,按照国家和本省的有关规定享受涉农电价优惠。电力单位应当保障农民专业合作社的用电需求。

  第四十一条对农民专业合作社整车运输的鲜活农产品,符合国家和本省有关规定的,依照规定免收通行费。对《鲜活农产品品种目录》范围内的鲜活农产品与范围外的其他农产品混装的车辆,混装的其他农产品不超过车辆核定载质量或者车厢容积百分之二十的,比照整车装载鲜活农产品车辆执行。

  第四十二条 鼓励大专院校、科研机构和农业技术推广机构与农民专业合作社联合开展技术研发、试验、示范和推广等合作。

  鼓励农业产业化龙头企业和其他经济组织以及科技人员、高校毕业生依法加入或者领办农民专业合作社。

  高校毕业生应聘到农民专业合作社任职的,享受国家和省规定的高校毕业生促进就业的相关待遇。

  第四章 法律责任

  第四十三条行政机关及其工作人员有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;给农民专业合作社及其成员造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)对符合农民专业合作社设立条件的登记申请不予登记或者对不符合设立条件的登记申请予以登记的;

  (二)侵占、挪用、截留、私分或者以其他方式侵犯农民专业合作社及其成员的合法财产的;

  (三)非法干预农民专业合作社及其成员的生产经营活动的;

  (四)向农民专业合作社及其成员违法收费、摊派或者强迫其接受有偿服务的;

  (五)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊侵犯农民专业合作社及其成员合法权益的行为。

  第四十四条农民专业合作社及其管理人员采取弄虚作假、隐瞒真实情况等方式,套取政府扶持项目和资金的,由有关部门依法追回项目资金并追究其法律责任。

  第四十五条农民专业合作社理事长、理事及其他管理人员有下列行为之一,给本社造成损失的,应当承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)强迫农民或者其他单位、组织、个人,设立、加入或者退出农民专业合作社的;

  (二)侵占、挪用或者私分本社资产的;

  (三)违反章程规定或者未经成员大会同意,将本社资金借贷给他人或者以本社资产为他人提供担保的;

  (四)违反章程规定或者未经成员大会同意对外进行投资的;

  (五)向本社转嫁债务的;

  (六)接受他人与本社交易的佣金归为己有的;

  (七)违反法律、法规或者章程的规定作出决策,损害本社及其成员权益的;

  (八)其他损害本社经济利益的行为。

  理事长、理事及其他管理人员有前款第二项、第三项和第六项行为的,其所得的收入,应当归本社所有。

  第五章 附 则

  第四十六条 本条例自2012年1月1日起施行。

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详读最高院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释——《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》学习笔记

陈宁


  为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律规定,结合民事审判实践,制度本解释。
 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。
【解读】《物权法》第六章规定了建筑物区分所有权,权利主体为业主,合理界定业主身份至关重要。
(1)依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠,以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人。
(2)因合法建造房屋取得业主身份主要指如下两种情形:建设单位对尚未销售或者虽已签订商品房买卖合同但尚未转移占有的专有部分,以及建设单位保留自用的专有部分;在建筑物使用年限届满等情况下,业主依法可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施,此时全体业主亦因合法建造而成为建筑物区分所有权人。
(3)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为(即一手房买卖),已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的房屋买受人,也属于业主。对开发商一房数卖的情形,如果依法取得所有权的人与现实占有人就业主身份问题产生争议,应当认定前者为业主。
(4)二手房买卖中,若买受人买房后在尚未办理所有权登记时即将房屋转让并移转占有,可以认定合法占有人为业主;若买受人买房并办理所有权登记将房屋转让并移转占有的,如果双方对业主身份存有争议,则应认定登记所有权人为业主;若买受人买房并办理所有权登记后发生一房数卖的,已经完成变更登记的二手房买受人与实际占有二手房买受人对业主身份存有争议,应认定完成变更登记的买受人为业主。
(5)建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人,不属于业主,不能享有物权法规定的业主权利。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:
(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;
(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。
【解读】(1)专有部分是建筑物区分所有权制度的基础性概念,其应具备的特征为:a.“具有构造上的独立性,能够明确区分”,判断标准主要是此专有部分与彼专有部分是否能够明确区分,就房屋而言,此套房屋须以墙、天花板、地板等与彼套房屋分开,就车位、摊位而言,此特定空间须以四条线为基础组成的立体空间与彼特定空间分开;b.“具有利用上的独立性,可以排他使用”,判断标准主要是有独立的出入口,即通常所说的门与公共空间相通;c.“能够登记成为特定业主所有权的客体”,判断标准主要是看是否在登记机关的登记簿上有记载。
(2)关于“能够登记”的把握,由于我国的房屋登记体制正在重构,登记制度不完善,有的地方登记机构对房屋之外的部分还不能进行登记,如有的地方队车位不进行登记、对专属于某房屋的露台在登记簿上不进行登记。因此,不能片面理解“能够登记”,对于没有进行登记的露台、车位确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分,仍应认定为专有部分或者专有部分的组成部分,不能因为没有登记就否认其专有部分的性质。
(3)“特定空间”一词源于《房屋登记办法》第10条第1款,相当于房屋,特定空间是指虽无固定墙壁间隔,但是根据明确界址确定,能够排他使用的空间范围。车位和摊位是典型的特定空间,车位是指在地上、地下或者楼层上划的四条线所形成的一个空间,一般形成一个长方形,以四条线为基准,垂直到上面一定高度所形成的立方体空间范围即为车位所有权人的权利行使范围;摊位也是四条线所形成的一个空间,摊位之间一般会有可移动的间隔物,非砖墙、水泥间隔。
(4)露台等构成专有部分的组成部分的条件包括:a.符合经过规划部门批准的规划,如规划图、施工图等规划文件;b.露台在物理上只属于特定房屋,是该特定房屋的附属物,只有该特定房屋才能通到该露台;c.开发商与购房人在商品房买卖合同中明确约定出售的部分包括露台。
(5)关于绿地的归属问题,法院在审判实践中一般如此把握:
a.若经规划部门批准的施工首层图明确标明了小区的首层房屋有专门附属于该房屋的绿地,绿地面积为多大,此时,相应面积的绿地即刻认定为首层房屋专有部分的组成部分;
b.开发商在卖房时已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中;
c.该绿地在业主购买时就已经“明示”,如该绿地被围了起来,只能从该特定房屋才能进入该绿地。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:
(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;
(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
【解读】(1)根据《物权法》第73条、74条第3款、79条之规定,法定共有部分主要包括:a.建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外;b.建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;c.建筑区划内的其他公共场所、共用设施,属于业主共有;d.物业服务用房属于业主共有;e.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有;f.电梯、水箱属于业主共有。
(2)天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有部分,本条第一款第一项明确规定了天然共有部分,具体包括:a.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分;b.通道、楼梯、大堂等公共通行部分;c.消防、公共照明等附属设施、设备;d.避难层(指建筑高度超过100m的公共建筑内发生火灾时供人员临时避难使用的楼层)、设备层(指专用于布置机电设备等的楼层)或者设备间(指在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备,以及建筑物配线设备,进行网络管理的场所)等结构部分。
(3)除了法定共有部分、天然共有部分,其余均属于约定共有部分,包括其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等,本条第一款第二项系一兜底性条款。
(4)建筑物的外墙面、屋顶、电梯、规划之外修建的车位等属于共有部分,利用前述共有部分获得的收益,应归业主共有,比如利用外墙面、电梯做广告、出租规划之外修建的车位获得的收益。
(5)《物权法》第73条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”不包括小区的会所,会所应属于开发商所有的专有部分。
(6)关于楼顶平台的权属问题,最高院的倾向性意见认为,一般情况下,应将楼顶平台推定为法定共有部分,但在特殊情况下,允许特定主体通过反证来推翻法律的推定,将规划上专属于特定房屋,只有顶楼业主才能到达楼顶平台,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台,认定为该特定房屋(即顶楼)的组成部分。
(7)建筑区划内的建设用地使用权由业主共有,但以下情形例外:a.在小区内的某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下,该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主;b.小区内的城镇公共道路占地;c.小区内的城镇公共绿地占地。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。
【解读】(1)尽管建筑物的屋顶及外墙面等属于业主共有,但居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相连的外墙面拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二:一是不以营利为目的;二是为了更好地利用专有部分,增加专有部分的舒适度,增加专有部分的安全,同时又不损害其他业主的共同利益。业主对与其紧密相连的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定,同时要正确处理相邻关系,不得侵害相邻业主的权益。
(2)单个业主不得以营利为目的使用共有部分,如顶楼业主不得以营利为目的使用楼顶,通过做广告或者经营楼顶的方式营利。
(3)单个业主对共有部分进行合理利用,前提是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益,否则就属于侵权。前述管理规约是指业主大会依据法定程序通过的对业主具有拘束力的关于共同事务和共有财产的管理问题的具体规则,管理规约在性质上属于一种共同行为,是各业主对共同事项一致的意思表示,是业主自治的产物。这里的管理规约不包括业主大会或者业主委员会的决定。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
【解读】《物权法》第74条第1款规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。何谓“业主的需要”,应从以下三个层面理解:(1)业主的需要,在时间上应当是合理的,并非业主任何时候需要车位、车库,开发商都应满足;(2)业主的需要在数量上也应当合理,是基本的停车需要,如一个业主有三辆车,此时开发商无需全部满足其需求;(3)业主的需要,还应当理解为全体业主的需要,或者说最广大业主的需要,而不能是个别业主的需要。
“应当首先满足业主的需要”,属于强制性规定,而且是效力性强制性规定,如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位、车库,有利害关系的业主有权请求法院宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系。
所谓配置比例,是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。目前新建住宅的配置比例一般都超过1:1,基本能够满足一套房屋一个车位、车库的需求。对开发商而言,在有剩余车位、车库的情况下,最好以短期租赁的方式出租给小区业主之外的第三人,最好不要出卖给业主以外的第三人,否则,该处分行为极有可能被确认为无效,善意第三人有权要求开发商赔偿其信赖利益的损失。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

景德镇市旅游管理办法

江西省景德镇市人民政府


景德镇市人民政府令第 32 号


《景德镇市旅游管理办法》已经2004年12月20日市政府第35次常务会议讨论通过,现予发布,自2005年3月1日起施行。
市长:
二OO五年一月三十一日




景德镇市旅游管理办法


第一章 总 则


第一条 为了促进旅游业的发展,合理开发、利用和保护旅游资源,规范旅游经营行为,维护旅游者和旅游经营者合法权益,根据国家法律规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 凡在本市行政区域内开发、利用旅游资源,从事旅游业经营和管理,进行旅游活动的单位及个人,应当遵守本办法。

第三条 本市发展旅游业应当发挥陶瓷文化优势,突出旅游资源的区位优势,突出陶瓷特色和地方特点;遵循旅游资源开发利用与保护并重,社会效益、经济效益、环境效益相统一的原则。

第四条 市及各县(市、区)人民政府应加强对旅游工作的领导,把旅游业作为支柱产业纳入国民经济和社会发展计划,制定旅游规划和旅游发展政策,协调处理旅游发展中的重大问题;增加投入,改善旅游环境,培育和规范旅游市场,发展旅游业,促进旅游经济的可持续发展。

第五条 市旅游行政主管部门是全市旅游业的行政管理部门,负责全市旅游业发展的宏观管理、综合协调和监督指导工作。县(市、区)旅游行政主管部门负责本行政区域内旅游行业的日常管理工作。

旅游规划应当与城乡建设总体规划、国土规划和关联产业发展规划相协调。政府有关行政管理部门在各自的职责范围内,配合同级旅游主管部门做好旅游监督管理和服务工作;规划部门应会同旅游主管部门参与本市各景点、景区旅游建设项目及后续建设项目的规划和审批。

第六条 鼓励国内外组织和个人投资开发旅游资源,扶持开发具有陶瓷特色和地方特点的旅游商品生产企业。对投资旅游业带动地区经济发展的投资者,给予政策支持或者资金扶持;对促进当地旅游业发展做出显著成绩的单位和个人,给予精神表彰和物质奖励。

第七条 任何单位和个人都有保护旅游资源的义务。鼓励和支持一切组织和个人对破坏旅游资源和损害旅游者合法权益的行为进行社会监督和舆论监督。


第二章 旅游规划与发展


第八条 市政府建立旅游工作联席会议制度,统一研究旅游发展的方针、政策,协调解决旅游工作的重大问题。

市旅游行政主管部门编制市旅游年度发展计划及长期规划;拟定国际、国内旅游市场开发战略并指导实施;组织和协调本市旅游整体形象的对外宣传、重大促销活动和大型旅游活动;向国内外旅游者和旅游经营者提供信息、咨询和服务指南,推荐精选旅游线路;组织和指导重要旅游产品的开发。

旅游业发展规划,经上一级旅游行政主管部门审查、并报同级人民政府批准后,由编制该规划的旅游行政主管部门组织实施。

第九条 旅游行政主管部门组织和指导旅游宣传、培训工作,不断提高旅游从业人员的素质;督促和指导旅游经营者改善服务设施和游览条件,提高服务质量。

  第十条 大力发展入境旅游,促进国内旅游,推介国际旅游;鼓励开发、展现千年陶瓷风貌,体现现代文明并且具有知识性、趣味性和参与性的旅游项目。

鼓励和支持开发具有景德镇历史、文化内涵或独具旅游地特色的旅游纪念品。

  第十一条 市旅游行政主管部门会同有关部门对本市范围内的旅游资源进行普查、评估和确认,建立旅游资源档案,指导和监督旅游资源保护与开发建设。


第三章 旅游景区(点)管理


第十二条 新建、改建、扩建旅游景区景点、旅游饭店和旅游索道,应当符合旅游业发展规划,按有关建设程序报批。有关部门在审批上述建设项目时,应当事先书面征求旅游行政主管部门的意见。

第十三条 对旅游区(点)实行标准化管理。按照国家规定的设施和服务标准并根据景观内容、接待规模、服务质量、管理水平、治安及卫生状况和科学价值等方面的条件对旅游景区、景点评定等级,并向社会公告。   

第十四条 旅游区(点)应当根据接待的需要,按照规定标准,设置停车场、公厕、环卫、通讯和安全保障等必要的配套服务设施。旅游区(点)的配套服务设施,应当统一规划,合理布局,不得影响景区(点)整体风貌。

第十五条 旅游景区应达到下列标准:
(一)停车场布局合理,场地平整、坚实,各种标志清晰,汉、英文字表述准确、规范,车位有专人值守;
(二)设有提供咨询、投诉、服务的游客接待室并配置咨询、投诉、公用(救援)电话(电话号码在景区明显位置公示),无安全隐患;
(三)配备与景区最多接待人数相适应的环卫基础设施和清洁人员,做到垃圾日产日清,垃圾箱标识明显,与环境相协调;
(四)市场管理有序,购物场所布局合理与环境协调,经营户亮照经营,服务人员佩戴胸卡,商品明码标价并有本地区及本景区特色的旅游纪念品;
(五)餐饮服务符合国家关于食品卫生的规定。 

第十六条 在旅游景区(点)及周边,禁止下列行为:
(一)随意乱堆杂物,倾倒垃圾、污水、超标准排放污染物和擅自摆摊、圈地、占点和其他有碍观瞻的不文明行为;
(二)在景区纠缠、诱骗或者胁迫旅游者购买商品、接受有偿服务的不法行为。
(三)随意建造破坏生态环境或与旅游景观不相协调的建筑物、构筑物及采石、开矿、挖沙、毁林、烧荒、建坟、捕猎、放牧等违法行为;
(四)其他破坏旅游资源的行为。

第十七条 旅游经营者应当公开服务项目和收费标准,实行明码标价;对应当由政府价格管理部门确定的收费项目和收费标准,各旅游景点应当在售票点等醒目位置明码标示,不得擅自设置收费项目和提高属于政府价格管理部门制定的收费标准及与旅游者约定的收费标准;不得欺诈,勒索旅游者;不得强迫旅游者接受服务项目。旅游区内设有收费旅游点或者旅游项目的,应当分别设置单一门票,不得强行向旅游者兜售联票、套票。

  第十八条 任何单位和个人都应当保持旅游区(点)的环境整洁和美观,维护旅游秩序,爱护旅游设施。

旅游区(点)的经营管理者应当加强环境卫生的日常清洁和维护,设置必要的清扫人员,创造文明、整洁的旅游环境。


第四章 旅游安全管理


第十九条 旅游区(点)应当根据接待需要,设置地域界限标志、服务设施标志和游览导向标志等;对具有一定危险性的旅游景区(点)或者项目,旅游经营者应当向旅游者作出真实的说明和设立明显的提示或者警示标志,并设置有效的安全防护设施。

经营者及其从业人员应当自觉维护旅游者的合法权益,提高从业人员的安全意识和防范技能,配备与经营范围相适应的管理人员和安全设施,健全安全管理机构和制度,保障旅游者人身、财产安全。

第二十条 旅游景区管理机构应当为旅游者提供险情信息。有规定为旅游者办理旅游人身、财产意外伤害保险的,旅行社或旅游服务公司应当按照有关规定办理。

旅游经营者违反规定,造成旅游者财产损失或人身伤亡,应当依法给予经济赔偿并按照相关规定承担法律责任。

第二十一条 旅游者如发生旅游安全事故或者突发性疾病,旅游经营者应当及时采取救护措施,并向事故所在地政府及其旅游、公安、卫生、保险等有关部门报告。有关部门和单位应当积极协助,为紧急救援提供方便。


第五章 旅游者和旅游经营者的权利和义务


  第二十二条 旅游者在旅游活动中享有下列权利:
(一)了解旅游经营者提供服务的内容、标准费用等方面的真实情况;
(二)自主选择旅游经营者及其提供的服务方式和内容;
(三)按照旅游合同获得质价相符的服务,拒绝旅游经营的强制交易行为和合同以外的收费服务;
(四)获得人身、财物安全保障服务;
(五)人格尊严、宗教信仰和民族风俗习惯受到尊重;
(六)合法权益受到损害时,有获得赔偿权;
(七)法律和法规规定的其他相关权利。

第二十三条 旅游者在旅游活动中应当履行下列义务:
(一)遵守法律、法规和社会公德,尊重旅游经营者的合法经营权利和旅游从业人员的人格尊严;
(二)保护旅游资源、生态环境和文物古迹、爱护旅游设施;
(三)尊重旅游地的民族风俗习惯和宗教信仰;
(四)自觉维护旅游秩序,遵守旅游安全和卫生规定;
(五)履行旅游合同,不得向旅游从业人员提出违反职业道德的不合理要求;
(六)法律和法规规定的其他相关义务。

  第二十四条 旅游者的合法权益受到侵害时,可以选择以下方式处理:
(一)向侵权的旅游经营者提出赔偿要求,协商解决纠纷;
(二)向侵权的旅游经营者所在地的消费者协会投诉;
(三)向侵权的旅游经营者所在地的旅游行政主管部门或其他行政管理部门投诉;
(四)合同中有仲裁条款或事后达成仲裁协议的,向确定的仲裁机构申请仲裁;
(五)向人民法院提起诉讼。

第二十五条 旅游经营者在旅游业务经营活动中应履行的义务:
(一)遵守法律法规,遵守职业道德和自愿、平等、公平、诚实信用的原则,完善内部管理制度,与从业人员依法订立劳动合同,约定双方的权利和义务并完全履行,不断改进和提高服务质量;
(二)公开服务项目和收费标准,不以任何手段欺骗或者误导旅游者,不经营国家明令禁止的服务项目;
(三)配合国家安全和保密机关,做好旅游接待工作中的安全和保密工作,保证游客生命财产安全并完全履行与旅游者的合同或者约定。
(四)积极配合旅游行政主管部门和其他有关部门依法进行的监督检查,如实提供有关资料。

第二十六条 旅游经营者在旅游业务经营活动中享有的权利:
(一)有权拒绝任何单位和个人强行推销商品、强行安置人员、强行设置与旅游经营业务无关的项目,有权拒绝违反规定的收费、摊派、罚款和其他违法要求;
(二)有权拒绝不遵守法律、法规的规定和公序良俗要求,且不听从劝戒的游客;
(三)有权拒绝执法人员未出示证件时实施的检查。

第二十七条 旅游经营者可以依法成立或者加入旅游行业协会。旅游行业协会应当遵守法律、法规,依照章程的规定开展活动,发挥指导、沟通、服务等功能,维护旅游经营者的合法权益。


第六章 旅游经营与管理


第二十八条 旅游行政主管部门应当加强旅游行业从业人员的法制教育、职业道德教育,配合劳动保障部门进行职业技能培训,全面提高从业人员的职业素质。

第二十九条 旅游从业人员应当参加职业技能培训。国家规定必须具有岗位或者职业资格证的,应当取得相应的资格证书后方能持证上岗。

  第三十条 旅游行政主管部门和旅游经营者必须依照有关法律、法规的规定,提供旅游统计资料。旅游行政主管部门应当会同其他有关部门,组织实施相关旅游业的国家标准和行业标准。

第三十一条 旅行社不得出借或转让《旅行社业务经营许可证》;未取得《旅行社业务经营许可证》的,不得经营或者以业务交流合作、咨询服务等方式变相经营旅行社业务。

第三十二条 旅行社应当按照《旅行社业务经营许可证》核定的经营范围开展经营活动,不得超范围经营。外地旅行社在本市设立分支机构、经营旅行社业务,应当接受本市旅游行政主管部门的监督和管理。

第三十三条 旅行社不得委派未取得导游证的人员从事导游业务。

第三十四条 旅行社组织旅游者旅游,应当依法与旅游者签订书面合同,明确约定旅游行程安排、价格标准和违约责任等事项。

旅行社及其导游员应当按照合同约定提供服务。未经旅游者书面同意,旅行社不得擅自增减服务项目,不得擅自将旅游者转让给其他旅行社,不得擅自改变行程安排、降低服务标准、加收服务费用。在旅游合同履行过程中发生纠纷,旅游者要求继续履行合同或者提出解除合同,旅行社应当及时答复。旅游者要求赔偿损失的,旅行社应当自接到索赔申请之日起5日内答复。

  第三十五条 省际车辆、省际导游员应当主动接受交通和旅游行政主管部门的监督检查。

第三十六条 旅游饭店(宾馆)按照国家规定实行星级评定和复核制度;星级评定工作由市旅游饭店星级评定机构组织实施。

星级饭店(宾馆)应当按照所定星级的国家标准提供服务。未评定星级的饭店(宾馆),不得使用星级称谓进行广告宣传及其他经营活动。  

第三十七条 旅行社在接待旅游团队时,不得使用存在安全隐患的车辆。

旅游行政主管部门可以在有关部门对旅游汽车驾驶人员进行培训工作时,要求增加旅游安全和礼仪培训课程,也可以自行对旅游汽车驾驶人员进行旅游安全和礼仪培训。

第三十八条 旅游经营者必须执行国家有关旅游安全管理规定,建立健全旅游安全管理制度,完善旅游安全设施,保障旅游者人身、财产安全。旅游行政管理部门应当遵循统一领导、分级管理、以基层为主的原则,会同相关部门对旅游安全设施进行检查,实行旅游安全法人负责制,加强旅游安全管理。

第三十九条 旅游行政主管部门及其工作人员,不得从事或者参与旅游经营活动。

第四十条 旅游行政主管部门进行执法检查时,执法人员不得少于两人,并应当主动出示有效执法检查证件,依照法定程序,文明执法。

旅游行政主管部门行使职权时,旅游经营者认为自身合法权益受到侵害,可以向上一级旅游行政主管部门或同级人民政府的复议机关申请行政复议,也可以直接向人民法院提起行政诉讼。

第四十一条 旅游行政主管部门依法受理旅游者对旅行社服务质量的投诉。旅游行政主管部门接到旅游者投诉后,应当在7日内作出是否受理的决定;决定受理的,应当在30日内作出处理决定并答复投诉者。对应当由其他行政管理部门处理的,应当及时移交相关部门处理,并通知投诉人。

旅游行政主管部门在法定期间内未予受理的,旅游者可以向其上一级主管部门或同级人民政府的复议机关申请行政复议,也可以直接向人民法院提起行政诉讼。


第七章 法律责任


  第四十二条 对违反本办法的行为,由相关行使行政处罚权的机关依照有关法律、法规规定的处罚种类、处罚幅度执行。

  第四十三条 违反本办法规定,损害旅游者合法权益,造成旅游者人身伤害、财产损失的,应当依法承担民事责任;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第四十四条 当事人对行政机关作出的行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼;逾期既不申请行政复议,又未提起行政诉讼,也不履行行政处罚决定的,作出行政处罚决定的行政管理部门可以申请人民法院强制执行。

  第四十五条 妨碍旅游行政主管部门工作人员按照本办法执行公务的,对直接责任人进行批评教育;情节严重的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。

  第四十六条 国家机关工作人员在旅游管理和监督检查中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊者,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的由司法机关依法追究其刑事责任。


第八章 附 则


第四十七条 本办法所称旅游资源,是指能对旅游者产生吸引力,可以为发展旅游业所开发利用,并能产生经济效益和社会效益的自然景观、人文景观和民俗风情。

本办法所称旅游业,是指以旅游资源为载体,以旅游设施为条件,为旅行者提供游览、旅游住宿、餐饮、交通、购物、保健、文化娱乐等综合性服务的各行业。

本办法所称旅游经营者,是指经营旅游业务,直接为旅游者提供单项或者多项服务的公民、法人和其它组织。本办法所称旅游者,是指与旅游经营者订立书面合同或者以口头约定方式接受旅游经营者提供的单项或者多项服务的公民。

本办法所称旅游设施,是指为旅游活动提供服务的配套设施,包括食宿、交通、游乐设施、商业网点以及其它必要的景区(点)服务设施。

第四十八条 本办法具体应用中的问题由市旅游行政主管部门负责解释。

第四十九条 本办法自2005年3月1日起施行。