建设部关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知

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建设部关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知

建设部


建设部关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知

(1994年8月13日 建房字第493号文发布)

各省、自治区、直辖市建委(建设厅)、各计划单列市、省会城市建委、房地产管
理局:
《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称房地产法)是一部重要的国
家法律,是房地产管理工作的法律依据。房地产法对房地产开发用地、房地产开发、
交易和权属登记管理等主要管理环节确定一系列法律制度和规定,内容十分丰富。
各级建设行政主管部门、房地产管理部门都要认真学习、深刻领会,在地方政府
领导和有关部门的密切配合下,结合本地实际情况贯彻落实。
一、建立健全房地产行政管理体制,积极推进房地产管理机构改革。各地要按
照房地产法和国务院国发〔1992〕61号文件精神,参照国务院批准的建设部
“三定”方案,建立房地产行政管理机构,健全房地产行政管理职能,从组织上保
障房地产法的贯彻实施。同时,要按照房地产法第六条第二款和第六十二条的规定,
根据房地产统一管理的客观需要,在地方政府的领导下,抓紧理顺房地产管理体
制,建立起科学、合理的管理体制,以适应房地产管理工作的需要。
二、积极参与、认真做好国有土地使用权出让的有关管理工作。各级城市规划、
建设和房地产管理部门要按照房地产法第十一条、第十七条和第四十三条的规定,
根据各自的业务分工,积极参与做好土地使用权出让的有关管理工作,以纠正前
一阶段一些地区脱离市场需求和开发能力,违背城市规划,盲目出让土地的混乱状
态。出让土地必须按建设用地计划和批准的年度出让国有土地使用权总面积方案实
施总量控制,必须符合城市规划,必须有明确的开发期限和进度要求,要有基础设
施配套建设的条件,并严格按法律规定的程序和权限审批。因此,对于拟出让的土
地,城市规划部门要审查其选址和布局是否符合城市规划,规划设计条件是否符合
控制性详细规划的有关规定;建设主管部门要审查其是否有明确的开发项目,是否
具备城市基础设施配套条件;房地产管理部门要审查其是否落实了拆迁安置房源和
妥善的拆迁安置方案,以及地块上的房屋产权是否已界定清楚。对不符合上述条件
出让的或擅自出让的,均不得为其办理有关手续,强行建设的,要严格依法查处。
三、加强房地产产权属登记发证管理工作,建立健全房地产产权产籍管理体系。
房地产法第五章确立了我国房地产权属管理的登记发证制度。第六十条第二款规
定,房地产权属的登记和房屋所有权证书的发放,必须是县级以上人民政府的房地
产管理部门。因此,各级房地产管理部门要在巩固原有房地产权属登记发证工作的
基础上,严肃制止和纠正目前个别地区非房地产行政主管机构滥发房屋所有权证的
不正常现象。对非法发放的房屋所有权证书,应公告宣布作废,限期到房地产行政
主管部门办理房屋产权登记,经审查符合发证条件的,准许登记,发给建设部统一
印制的《房屋所有权证书》。
四、加强房地产市场管理,抓好房地产转让工作。各级房地产管理部门要按照
法律赋予的职责,加强房地产市场管理机构建设,并对本地区的房地产市场管理工
作进行检查,针对存在的突出问题,依法采取措施,严厉打击扰乱房地产市场秩序
的违法活动,开拓房地产市场管理的新局面。
要进一步加强房地产转让管理。凡房地产法第三十七条所列七类房地产,以及
不符合第三十八条所列条件的,房地产交易管理部门不得为其办理交易手续,产权
管理部门不得为其办理权属变更登记。要严格按照本法第二十五条的规定,加强对
已出让土地的开发管理,抑制土地投机。对于囤积土地、不按规定期限进行实际开
发的,以及靠炒卖房地产哄抬地价、房价而获取暴利的,要依法坚决制止,严肃查
处。
划拨土地使用权的转让,必须按国务院国发〔1992〕61号文件的规定,
经当地房地产市场管理部门审查批准。房地产法对划拨土地使用权的转让管理规定
了两种不同的处理方式,一种是需办理出让手续,变划拨土地使用权为出让的土地
使用权,由受让方缴纳土地出让金;另一种是不改变原有划拨土地的性质,对转让
方征收土地收益。各地房地产市场管理部门,对于准许转让并认为应办理出让的,
按房地产法第二章第一节的规定办理出让手续;经有批准权的人民币决定不办理土
地使用权出让手续的,应按房地产法第三十九条第二款的规定,并按照财政部(9
2)财综字第172号文件规定,由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时
收取土地收益金上缴国家,或按规定作其他处理。
凡房地产转让或变更的,必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地
房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记,然后凭变更后的房屋所有权证书向
同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,不按上述规定程序办理的,
其房地产转让或变更一律无效。
五、加强房地产估价和价格管理工作。各级房地产管理部门应按照房地产法第
三十二条的规定,组织人力物力,积极做好房地产估价和价格管理工作。开展有关
地价和各类房屋重置价的调查与测算,并按照国务院即将规定的具体办法,做好定
期确定和发布工作。
房地产法第三十四条规定,国家实行房地产成交价格申报制度。该规定由原来
实行的国家定价审批,转为交易双方自愿成交定价。各地要尽快完善房地产转让过
程中成交价的申报、审查、核实和登记管理工作,使之规范化、标准化和程序化。
六、加强商品房预售管理。为了维护消费者利益,各地房地产管理部门要严格
按照房地产法第四十四条的规定,尽快建立起商品房的预售登记和许可制度,加强
监督和检查。凡未取得许可证明预售房屋的,要按房地产法第六十七条的规定予以
处罚。
七、抓好房屋租赁管理工作。房地产法第五十四条对住宅用房和经营性用房的
租赁作了不同的规定,各地要及时制定不同的租金政策,加强对房屋租赁的分类管
理;要按房地产法第五十三条、第五十五条的规定,建立健全房屋租赁登记备案制
度,严格规定出租房屋的条件,监督租赁契约的制定和履行,凡是不适宜租赁的房
屋应不予以登记,以维护租赁双方当事人的合法权益和房屋租赁市场的正常秩序;
同时,应切实做好在房屋租赁登记过程中征收土地收益金的工作。
八、积极开展房地产抵押管理工作。各级房地产管理部门应与金融部门密切配
合,尽快建立房地产抵押制度,推动房地产抵押业务的开展。加强房地产抵押评估
和他项权利登记管理,并做好房地产抵押物的拍卖管理工作。除以出让方式取得的
土地使用权的单纯抵押外,凡房地产的抵押必须是房屋连同该房屋占用的土地使用
权一起抵押,否则房地产管理部门不得为其办理有关手续。
九、加强房地产中介人员资格管理。房地产法第五十八条规定,国家实行房地
产价格评估人员资格认证制度。建设部、人事部是房地产价格评估人员资格认证的
主管部门,凡房地产价格评估人员资格的取得,必须按建设部、人事部的有关文件
精神执行,其他任何部门的自行规定一律无效。各地还应按本法第五十七条的规定,
严格规范房地产经纪等中介机构从业人员的从业标准,建立考试制度,经考试合
格的方能准予从事经纪等中介业务。
十、加强房地产开发企业管理,建立健全开发企业备案制度。为了适应市场经
济的发展和现代企业制度的建立,房地产法规定对房地产开发企业的设立实行直接
登记制,登记的具体条件,建设部将会同有关部门制定,并报请国务院发布。
房地产开发企业应按照房地产法的规定,在工商登记、领取营业执照一个月内
到县以上地方建设行政管理部门备案。凡在一个月内未办理备案手续的企业,城市
规划、建设和房地产等行政管理部门不得办理规划、项目开工建设、商品房预售等
各项手续。建设部门应及时与工商部门沟通已登记企业的备案情况,对未及时备案
的企业予以必要的处分。
对办理备案的房地产开发企业,建设部门应加强行业管理,根据企业的资金、
资质等级、人员等条件对房地产开发企业进行等级管理,并颁发相应证书。应加强
对房地产开发企业经营活动的指导和监督。要结合本地实际情况,制定不同等级企
业承担相应开发任务的标准,逐步推行房地产开发项目的招投标制度。
要切实保护开发企业的经营权,严禁对房地产开发企业乱摊派。要清理没有法
律、法规依据的收费项目,对违反房地产法第六十九条规定的,要依法严肃处理。
十一、加强对房地产出让、转让收益的管理。各地主管部门要按照房地产法第
十八条的规定,尽快落实具体措施,保证土地使用权出让金和土地收益金真正用于
城市基础设施建设和土地开发。
十二、依法制定优惠政策,鼓励发展住宅建设。各地建设及房地产管理部门要
结合“安居工程”和住房解危解困,按照房地产法第四条和第二十八条的规定,协
调有关部门制定税收等方面的优惠政策,采取积极措施鼓励并扶持居民住宅建设。
十三、加强廉政建设,规范房地产管理工作。各级建设和房地产管理部门及其
工作人员必须认真履行职责,严格执法,建立公开办事制度,不得利用职务和工作
上的便利,索取他人财物,或者收受他人财物为他人牟取利益。发现上述情况的,
要按照房地产法第七十条规定严肃处理。

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吉林省人民政府关于修改《吉林省测绘成果管理实施办法》的决定

吉林省人民政府


吉政令 第76号


《吉林省人民政府关于修改<吉林省测绘成果管理实施办法>的决定》已经1997年9月2日省政府第59次常务会议通过,现予发布,自1998年1月1日起施行。

                              省长 王云坤
                           一九九七年九月四日

吉林省人民政府关于修改《吉林省测绘成果管理实施办法》的决定

  省政府决定对《吉林省测绘成果管理实施办法》作如下修改:

   一、第二十三条第(三)项修改为:“对未经提供测绘成果的部门批准,擅自复制、转让、转借测绘成果的,由测绘行政主管部门给予通报批评,可以并处500元至5000元罚款;”

   二、第二十三条第(四)项:“对拒绝提供测绘成果的单位,由测绘行政主管部门给予通报批评直至吊销秘密测绘成果管理证书,并停止向其提供测绘成果”的内容删除。

  本决定自1998年1月1日起施行。

  《吉林省测绘成果管理实施办法》根据本决定作相应的修正。





企业应如何保护自身商业秘密

唐青林


  一、大型企业宜建立“商业秘密管理委员会”。
  从社会实践情况来看,商业秘密管理委员会是企业商业秘密保护管理机构的常见形态。无论是一级企业还是二级企业,随着商业秘密的重要性凸显,各企业的保护意识迅速提高,都纷纷建立起专门的商业秘密管理委员会,负责企业有关商业秘密保护的事宜,并且实践证明也取得了显著的成效。
  商业秘密管理委员会是从总体上负责企业所有有关商业秘密保护的工作,包括制定保密规章制度、认定保密事项、开展保密教育、建立完善的档案管理制度等等,有利于企业保密工作的系统化、条理化,能够更好的保护企业的商业秘密,提高企业的经济效益和市场竞争力;也可以避免企业,尤其是大型企业,体制混乱,运转不灵,领导关系不明确,各员工不清楚各自的保密义务和保密范围,整个企业的保密措施就如一盘散沙,处处都给那些有侵权想法的人留下可钻的空子。因此,建立专门的商业秘密管理委员会对企业的商业秘密保护具有积极意义。
  《广东省技术秘密保护条例》第七条对此有规定,单位应当建立和健全技术秘密保护制度,确定技术秘密保护管理机构和专职、兼职管理人员,采取有效措施,保护本单位的技术秘密。
  商业秘密管理委员会作为企业技术秘密保护管理机构,其人员基本由企业负责人、各部门派出的代表,以及各涉密部门的负责人组成,还可以吸收具有商业秘密知识的专业人员,比如律师。商业秘密管理委员会主要履行如下职责:
  (1)制定保密规章制度,使保密义务人在履行保密义务时有章可循,经企业决策机构审查批准后付诸实施,并负责日常监督检查企业各部门和各员工认真执行企业保密规章制度,以求保密的制度化、完整性,以及可操作性。
  (2)负责认定本单位的秘密事项,根据不同的秘密种类制定不同的管理办法。以及做到随时产生秘密,随时开始保密工作;同时对于在企业生产经营期间有必要转化为非商业秘密的商业秘密,应及时解除保密措施。
  (3)积极组织开展员工的保密教育和培训,从员工的思想上着手,使保密观念深入人心。把物理措施和对人的措施相结合,更有效的保护企业的商业秘密。
  (4)建立并不断完善档案管理制度,监督企业商业秘密的归档工作,尤其是重要的商业秘密,避免给他人留下可趁之机。把档案分门别类,设定等级,企业员工只能接触企业规定级别的某一类型的商业秘密,并健全登记制度,做到不管何人、何时、何地、何因,都及时登记备案。
  (5)负责企业日常对外交流时的商业秘密的管理工作。例如,企业外的人对企业进行考察、参观、访问、实行等,商业秘密管理委员会应该制定相关规章制度,同时对有关企业人员进行专门培训,学习如何防止商业间谍以参观访问等为借口借机侵犯企业的商业秘密。
  (6)固定一段时间为一周期,可以是一个月,也可以是一年,一般由各企业根据自身情况予以确定。主要根据员工的日常表现,对先进者予以表彰,对轻微违反企业保密规章的员工进行惩罚,对已经违反法律的员工追究其法律责任。通过赏罚分明,来鼓励员工保护商业秘密,威慑员工侵犯商业秘密,从而有效保护企业的商业秘密。
  各企业还可以根据各自的实际情况,决定是否成立商业秘密管理委员会的办事机构或专兼职保密员,负责保密的日常工作。

  二、企业应妥善管理核心技术秘密资料
  商业秘密对企业的重要性越来越明显,尤其是核心商业秘密,一旦泄露,会给企业造成巨大的损失。因此,企业应该妥善保护商业秘密,更应该妥善保护核心技术资料。
  首先,企业核心技术资料不宜掌握在个别人或少数几个人的手上,在决定核心技术资料的知悉范围前,应当根据该技术资料本身的特点,将核心商业秘密分割成几份,分别由不同的人保护,互相不得向其他成员打探秘密其他部分的内容。
  其次,与掌握核心技术资料的人签订不同于一般企业员工的保密协议,并可以约定更严密的竞业禁止条款。制定完善的核心技术档案整理、归档、保密分级、保存、借阅、复印、传真、销毁等各项规章制度以及实施细则,企业核心技术资料的管理工作有章可依,有规可循。
  最后,从硬件设施着手。把核心技术资料研发、生产等相关区域设定为保密区域,防止无关人士的随意进入;规范核心技术资料的复印、传真、销毁行为;配置专门的打印机、传真机、碎纸机等设备,以免泄密;给核心技术资料配置专门的存储电脑,对电脑采取加密措施,并禁止联网,等等。

  三、企业的商业秘密保密措施并非越严密越好
  商业秘密的秘密性是获得有关法律保护的前提,一旦公开,就不再属于法律上界定的商业秘密,因此企业应该采取合理的保密措施竭力保持其秘密性。但商业秘密的价值性是促使企业对其进行保密的动力,而价值的实现要求商业秘密投入到生产或经营中去。因此,企业既要尽量保证商业秘密不被非法泄露,采取的保密措施又要有利于企业生产经营,并非越严密越好。
  《国家工商行政管理局关于商业秘密构成要件问题的答复(1998)》中提出,只要权利人提出了保密要求,商业秘密权利人的职工或与商业秘密权利人有业务关系的他人知道或应该知道存在商业秘密,即为权利人采取了合理的保密措施,职工或他人就对权利人承担保密义务。”最高人民法院《关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》(法释〔2007〕2号)规定,权利人为防止信息泄漏所采取的与其商业价值等具体情况相适应的合理保护措施,应当认定为反不正当竞争法第十条第三款规定的“保密措施”。
  根据以上法律规定,企业应当采取合理的保密措施。企业让员工或有业务关系的他人知道或应该知道存在商业秘密,或者采取了与商业秘密价值相等的保护措施,都属于法律上要求的合理的保密措施。因此,企业的保密措施,主要应达到既利于保密又利于生产经营的效果,而不是单纯的越严密越好。

  四、对外开展合作应要求合作对方签署《保密协议书》
  《商业秘密保密协议》是商业秘密权利人与已经知悉或即将知悉其商业秘密的人签订的,约定保密义务,明确保密范围、保密期限,以及违约责任等保密相关事项的协议,一般以书面文件形式签署。《广东省技术秘密保护条例》和《浙江省反不正当竞争条例》都规定技术秘密保护协议应当采用书面形式。
签署《商业秘密保密协议》是商业秘密权利人保护其商业秘密最常见的有效方法,它可以说明商业秘密的存在;在法定保密义务的基础上,明确义务人的保密范围、保密期限,以及其他有必要明确说明的事项;并且协议中可以约定违约责任,有利于保护商业秘密。在发生商业秘密侵权纠纷后当事人还可把该协议当做证据使用,证明权利人采取了合理的保密措施。
  《广东省技术秘密保护条例》、《浙江省反不正当竞争条例》都规定技术秘密保密协议一般应具备以下主要内容:(一)保护内容和范围;(二)保护期限;(三)对方的权利和义务;(四)违约责任;(五)其他。
  根据相关法律规定,以及在总结保密经验的基础上,可以确定商业秘密保密协议的内容包括但不限于以下几个方面:
  (一)保密的内容和范围。不同的企业所持的商业秘密是不同的,因而关于保密的内容和范围也应该根据自身特点进行约定,根据各自的具体情况作出适宜的划定。
  (二)约定义务人的保密义务。双方在保密协议中具体描述义务人应当承担的保密义务的具体内容,促使义务人更好的履行保密义务。
  (三)保密期限。尽管商业秘密的特性决定了保密期限应与商业秘密的存续期间相同。但很多人误以为保密期限与劳动合同的期限相同,劳动合同解除后,义务人便不再承担原单位的保密义务。为了避免义务人因这种错觉导致侵犯商业秘密,权利人一般都会在协议中与义务人约定保密的期限,可以是一个确定的期限(比如10年),也可以是一个不确定性的期限,比如约定保密期限与商业秘密的存续期限相同。
  (四)对第三人合同义务条款。企业在聘用新员工时,如果该员工没有承担对原单位的保密义务或竞业禁止义务,则应当在合同中明确保证:职工在企业内使用的任何知识,均与以前的单位无关;职工接受公司交付的任何任务,均不会侵犯原单位的商业秘密。如果该员工承担了对原单位的商业秘密的保密义务,则应当在合同中明确要求该员工在执行单位工作时不得侵犯原单位的商业秘密。
  (五)违约责任。保密协议可以约定违约责任,可以是支付违约金的方式,也可以是赔偿损失的方式,还可以确定详细的赔偿计算办法。
  (六)争议的解决途径。可以约定发生纠纷时的解决办法,主要包括:协商解决、调解、诉讼、仲裁。
  (七)协议的效力和更改。当事人应当约定协议生效的时间,以及当事人对协议修改的权利。一般都约定协议修改必须经双方一致同意才有效。
  除了以上条款,当事人还可以根据各自的具体情况,约定其他事项,如职务作品、合作作品的归属问题。



编者注:本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》(中国法制出版社出版)。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件,为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护,在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验,欢迎切磋交流,邮箱:lawyer3721@163.com,电话:13910169772。