湖南省人民政府关于修改2001年底以前发布的部分规章的决定

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湖南省人民政府关于修改2001年底以前发布的部分规章的决定

湖南省人民政府


湖南省人民政府关于修改2001年底以前发布的部分规章的决定


湖南省人民政府令

第152号

《湖南省人民政府关于修改2001年底以前发布的部分规章的决定》已经2002年2月19日省人民政府第140次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。

省长 张云川

2002年3月7日

为了适应改革开放和建立健全社会主义市场经济体制及我国加入世界贸易组织新形势的需要,省人民政府对2001年底以前发布的规章进行了全面清理。经过清理,省人民政府决定修改《湖南省耕地占用税实施办法》等28件规章(附后)。

  本决定自公布之日起施行。《湖南省耕地占用税实施办法》等28件省人民政府规章根据本决定作相应的修改,重新公布。

  省人民政府决定修改的部分规章(共28件)

  一、湖南省耕地占用税实施办法

  (一)第九条修改为:“纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。逾期不缴者,从批准用地的第31日起,按日加收万分之五的滞纳金。”

  (二)删去第十二条。

  (三)第十四条修改为:“耕地占用税的税款含5%的征收经费。”

  (四)删去第十八条。

  根据以上修改,对本办法的条款顺序作相应调整。

  二、湖南省实施《中华人民共和国契税暂行条例》若干规定

  删去第十三条和第十五条。

  根据以上修改,对本规定的条款顺序作相应调整。

  三、湖南省农业特产税征收办法

  (一)删去第十九条。

  (二)附件税率表税目中“晾晒烟叶”、“烤烟叶”的税率(%)修改为“20”,“牛皮”、“羊皮”的税率(%)修改为“5”,删去税目中的“猪皮”。

  根据以上修改,对本办法的条款顺序和税率表中的税目序号作相应调整。

  四、湖南省经纪人管理办法

  (一)第二条第一款修改为:“本办法所称经纪人,是指在经济活动中为交易双方提供中介服务,促成交易,收取佣金的自然人、法人和其他经济组织。”

  (二)删去第七条第二款和第二十八条。

  根据以上修改,对本办法的条款顺序作相应调整。

  五、湖南省制止牟取暴利办法

  (一)第二条第二款修改为:“凡在本省行政区域内从事商品生产经营或者提供有偿服务的自然人、法人和其他组织(以下简称生产经营者),均须遵守本办法。”

  (二)删去第六条第(七)项和第十五条。

  根据以上修改,对本办法的条款顺序作相应调整。

  六、湖南省能源利用监测暂行办法

  (一)第十条修改为:“对监测不合格的单位,监测机构可以报请同级人民政府节能主管部门予以警告并限期整改。”

  (二)第十一条修改为:“对无故不接受监测的单位,监测机构有权报请同级人民政府节能主管部门核准,予以通报批评。”

  (三)删去第十二条。

  (四)第十三条修改为:“能源利用监测机构受委托进行监测不得收费,其监测所需费用由本级财政解决。”

  (五)删去第十四条。

  根据以上修改,对本办法的条款顺序作相应调整。

  七、湖南省水上交通安全管理办法

  (一)第七条修改为:“自然人的船舶、企业事业法人的船舶、政府公务船舶,以及港航监督机关认为应当登记的其他船舶,均应当依照《中华人民共和国船舶登记条例》的规定进行登记。”

  (二)删去第二十八条中表示“地区”的“地”字。

  (三)删去第四十一条。

  根据以上修改,对本办法的条款顺序作相应调整。

  八、湖南省乡镇煤矿管理办法

  删去第四条第二款和第二十七条。

  根据以上修改,对本办法的条款顺序作相应调整。

  九、湖南省锅炉压力容器安全监察办法

  第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第十条、第十四条、第十五条、第十六条、第十八条、第十九条中的“劳动行政部门”修改为“锅炉压力容器安全监察部门”。

  十、湖南省公路养路费征收管理办法

  (一)第一条修改为:“为了加强公路养路费的征收管理,根据国家有关公路养路费征收管理规定,结合我省实际情况,制定本办法。”

  (二)删去第十七条。

  (三)删去第十条、第二十三条中的“地区”。

  根据以上修改,对本办法的条款顺序作相应调整。

  十一、湖南省无线电管理办法

  删去第二十三条第二款。

  十二、湖南省开发区管理办法

  (一)第十五条中的“《湖南省土地管理实施办法》”和“荒芜费”修改为:“《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》”和“闲置费”。

  (二)删去第二十条第二款,第三款作为第二款,第四款作为第三款,修改为:“投资者按照本条例第一、二款规定办理审批手续后,应当持有关文件到工商行政管理、税务机关分别办理工商登记和税务登记。”

  (三)删去第二十七条、第二十八条。

  (四)删去有关条文中的“行政公署”、“地区”、“人大联络工作委员会”;将“计划委员会”、“科学技术委员会”修改为:“发展计划委员会”、“科学技术厅”。

  根据以上修改,对本办法的条款顺序作相应调整。

  十三、湖南省城市市政公用设施管理办法

  删去第三十九条。

  根据以上修改,对本办法的条款顺序作相应调整。

  十四、湖南省机动车排气污染防治办法

  (一)第十条修改为:“省外制造机动车或者车用发动机的生产企业,向我省市场销售其机动车或者车用发动机,应当先将该产品的污染物排放有关技术资料报省环境保护行政主管部门备案。排气污染物超过排放标准的,不得在我省销售。”

  (二)第十一条修改为:“省环境保护行政主管部门对本省定型生产的、排气污染符合排放标准的机动车和车用发动机,应当定期公布目录。”

  十五、湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法

  (一)第七条第一款中的“《湖南省土地管理实施办法》”修改为:“《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》。”

  (二)第十二条增加一款作为第二款:“市、县人民政府应当制定、公布协议出让土地最低价标准。各级人民政府不得低于协议出让土地最低价出让土地。具体地块的出让金额应当经过集体审核确定,出让结果,应当向社会公开。”

  (三)删去第四十二条。

  根据以上修改,对本办法的条款顺序作相应调整。

  十六、湖南省地图编制出版管理办法

  第五条修改为:“省外单位来本省进行涉及我省地图的编制活动,应当持测绘资格证书复印件、编制单位主管部门批准文件和编制地图的技术方案,到省测绘行政主管部门办理备案手续后,方可编制。”

  十七、湖南省林木、林地权属争议处理办法

  第十条修改为:“乡(镇)集体或者个体在其他集体所有或者个人使用的林地上采矿,须执行《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》,并征得林地所有者或者使用者的同意,签订合同,支付林地、林木补偿费。”

  十八、湖南省农业机械安全监督管理办法

  删去第二十五条。

  根据以上修改,对本办法的条款顺序作相应调整。

  十九、湖南省水利水电工程管理办法

  删去第十九条。

  根据以上修改,对本办法的条款顺序作相应调整。

  二十、湖南省农村能源建设管理办法

  第十五条第一款第(三)项修改为:“(三)兴建农村能源生态综合利用设施,享受当地人民政府规定的优惠待遇。”

  二十一、湖南省矿山企业矿长安全技术业务资格审查办法

  (一)有关条文中的“劳动部门”修改为“矿山安全主管部门”。

  (二)删去有关条文中表示地区的“地”字。

  二十二、湖南省实施《军人抚恤优待条例》办法

  (一)第一条修改为:“为巩固国防,保障国家、社会、人民群众对军人的抚恤和优待,根据《中华人民共和国兵役法》和《军人抚恤优待条例》(以下简称《条例》),结合我省实际情况,制定本办法。”

  (二)第十一条修改为:“分散供养的特等、一等革命伤残军人,由入伍地或配偶居住地的县(市、区)人民政府与退役伤残义务兵本人商定建(买)房地点,所需建(买)房经费,除中央财政一次性按标准拨付外,不足部分,由县(市、区)、乡(镇)人民政府解决;住房由本人解决的,中央财政拨付的建房经费按标准发给个人。”

  (三)第十二条修改为:“分散供养的特等、一等革命伤残军人按规定发给护理费。

  集中供养的不发护理费。护理费的标准由省民政部门会同有关部门制定。”

  (四)第十五条修改为:“农村入伍义务兵家属的优待金按不低于义务兵入伍时户口所在地的乡(镇)平均生活水平的标准从乡镇统筹中解决,实行费改税的地方,优待金由乡(镇)人民政府通过财政预算安排。”

  (五)第十六条修改为:“城镇义务兵家属的优待实行社会统筹、平衡负担的办法。城镇义务兵家属的优待金标准和城镇各类人员缴纳优待金的标准及优待金的管理办法由省民政部门会同省财政、物价部门制定,报省人民政府批准后执行。”

  (六)第十九条修改为:“革命烈士、因公牺牲军人、病故军人的孤老父母、孤老配偶和孤儿,以及孤老革命伤残军人、复员军人除享受定期抚恤或定期定量补助外,户籍在农村符合“五保”条件的,乡(镇)人民政府还应当给予“五保”待遇,户籍在城镇无固定收入且生活困难的人员,应纳入城市居民最低生活保障范围。”

  (七)第二十一条修改为:“对烈属、二等以上伤残军人、在乡退伍红军老战士、老复员军人以及优抚对象中的孤老和特困户,减免各类提留、社会集资和义务工负担。”

  (八)第二十二条修改为:“各级人民政府及有关部门要从科学技术、致富信息、扶贫帮困等方面帮助优抚对象发展生产。”

  (九)第二十三条修改为:“未随军的现役军官、士官家属有工作单位的,所在单位在实行统购安居房或者集资建房时,按双职工对待,在同等条件下给予优先安排;家属无工作单位的,在购买安居房或者自建住房时,由当地政府给予照顾。城镇义务兵服役期间,地方安排住房时,应将他们计入家庭住房人口。农村在划分宅基地时,对义务兵家属应当给予照顾。”

  (十)删去第二十六条。

  根据以上修改,对本办法的条款顺序作相应调整。

  二十三、湖南省农村社会养老保险办法(试行)

  (一)删去规章名称中的“(试行)”。

  (二)第三条第二款中的“准生证”修改为“生育证”。

  (三)第五条、第六条、第十条、第二十五条、第二十七条中的“民政部门”修改为“劳动和社会保障部门”。

  二十四、湖南省《旅馆业治安管理办法》实施细则

  (一)删去第九条。

  (二)删去第十九条第(二)项中的“第九条”三字。

  (三)删去第二十二条。

  根据以上修改,对本细则的条款顺序作相应调整。

  二十五、湖南省计划免疫管理办法

  (一)删去第十一条第二款中表示地区的“地”字。

  (二)删去第二十三条第一款中的“行署和”三字。

  (三)删去第三十五条第二款。

  二十六、湖南省实施《卫星电视广播地面接收设施管理规定》办法

  (一)删去第七条第(二)项中的“产品本地化配套程度高”。

  (二)删去有关条文中表示地区的“地”字。

  二十七、湖南省尘肺病防治实施办法

  (一)删去第七条、第九条、第十三条、第十四条、第十六条、第二十二条中的“劳动部门”。

  (二)删去第十九条第二款中表示地区的“地”字。

  (三)第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条修改为:“第二十四条违反本实施办法规定,依照《中华人民共和国职业病防治法》应当处罚的,按照《中华人民共和国职业病防治法》的规定处罚。”

  (四)删去第二十八条、第二十九条。

  根据以上修改,对本办法的条款顺序作相应调整。

  二十八、湖南省事业单位登记管理办法(试行)

  (一)删去规章名称中“(试行)”。

  (二)第一条修改为:“为建立事业单位登记管理制度,保障事业单位的合法权益,根据国务院《事业单位登记管理暂行条例》和其他有关规定,结合本省实际,制定本办法。”

  (三)第二条修改为:“本办法所称事业单位,是指国家为了社会公益目的,由国家机关举办或者其他组织利用国有资产举办的,从事教育、科技、文化、卫生等活动的社会服务组织。”

  (四)第三条修改为:“本省行政区域内的事业单位依照本办法进行登记和管理。”

  “法律、行政法规对事业单位的监督管理另有规定的,依照有关法律、行政法规的规定执行。”

  (五)增加一条作为第六条:“事业单位应当具备法人条件。”“事业单位经依法批准成立后,应当在90日内向登记机关申请事业单位法人登记。”

  (六)第六条改为第七条,第一款修改为:“事业单位设立登记事项包括:名称、住所、活动场所、法定代表人、机构规格、人员编制或者人数、业务范围、活动方式、经济性质、经济来源、资金总额。”

  (七)第七条改为第八条,第一款第一句修改为:“申请事业单位法人登记应当具备下列条件:”。

  (八)删去第八条、第二十五条。

  (九)第二十六条修改为:“第二十四条违反本办法规定,依照《事业单位登记管理暂行条例》应当处罚的,按照《事业单位登记管理暂行条例》的规定处罚。”

  (十)删去第二十七条。

  (十一)删去有关条文中“主要负责人”、“《事业单位证书》”。

  根据以上修改,对本办法的条款顺序作相应调整。


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关于印发《滁州市政府投资项目管理暂行办法》的通知

安徽省滁州市人民政府办公室


关于印发《滁州市政府投资项目管理暂行办法》的通知
滁政办〔2008〕64号

琅琊区、南谯区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

《滁州市政府投资项目管理暂行办法》已经市政府第11次市长办公会议讨论通过,现予印发,请认真贯彻执行。





滁州市人民政府办公室

二〇〇八年十一月二十日









滁州市政府投资项目管理暂行办法



第一章 总 则



第一条 为进一步加强政府投资项目计划管理,建立有效的项目决策、管理和监督制度,合理使用政府性资金,提高政府投资效益,根据有关法律法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于市本级财政性资金、中央和省补助资金(含国债资金)以及用财政性资金作为还款来源或还款担保的借贷性资金投资建设的市本级城市基础设施项目和社会公益性项目。

第三条 政府投资主要用于改善民生,加强公共基础设施建设,保护和改善生态环境,促进区域经济和社会协调发展以及市政府确定的其它项目。政府投资项目要注重社会效益和经济适用原则。

第四条 本办法适用于本市城市规划区范围内,总投资中政府投资达到100万元以上(含100万元,下同)的项目。政府投资100万元以下的项目由项目建设单位管理,接受市财政和审计等有关部门监督。

第五条 市政府成立政府投资项目领导小组,下设资金管理办公室和跟踪审计办公室,资金管理办公室设在市财政局,跟踪审计办公室设在市审计局。

第六条 市发改委是市政府投资综合主管部门,具体负责汇总编制政府投资项目储备库;会同市财政等单位以及政府投资项目各主管部门编制年度投资计划;办理项目审批手续,监督检查计划执行情况等。

第二章 项目储备



第七条 政府投资项目实行项目储备制度。市政府各主管部门根据行业发展需要,提出项目建议,报市发改委。

第八条 市政府各主管部门提出的项目建议应明确建设依据、建设背景、绩效评价、拟建地点、建设内容和规模、总投资及资金筹措渠道等内容。

第九条 市发改委会同市财政、规划、国土、建设、房管和城投公司等单位对各主管部门提出的项目建议,进行初步审查,并提出初审意见,报市政府审定后,由市发改委在6个工作日内批准项目建议书,并纳入政府投资项目储备库。

第十条 政府投资项目储备库实行动态管理、滚动发展,并根据项目前期工作进展情况,不断调整、充实和完善。

第十一条 政府投资城市基础设施项目1000万元以下,其它市重点项目500万元以下,可合并审批项目建议书和可行性研究报告。

第十二条 市政府各主管部门和项目建设单位负责跟踪推进政府投资项目前期工作。根据立项批准意见,办理项目规划、土地预审等手续,开展项目可行性研究报告和初步设计编制,并报送市发改委。

第十三条 市发改委组织专家或委托中介咨询机构对项目可行性研究报告进行评估,对项目初步设计和总概算进行审查。市政府投资项目资金管理办公室对项目总概算进行复核。市发改委根据专家评审意见和总概算复核意见提出审批意见,报市政府同意后在6个工作日内下达初步设计批复。

第三章 年度计划及审批



第十四条 政府投资项目实行年度计划管理。列入政府投资年度计划的项目主要包括:

(一)上年度政府投资续建项目;

(二)列入政府投资项目储备库,已完成初步设计批复和总概算核定的重点项目。

第十五条 市发改委于当年第三季度,会同市财政、规划、国土、建设、房管、城投公司等单位,对列入政府投资项目储备库的项目进行筛选,结合市政府各主管部门意见,提出下一年度政府投资项目建设建议,并明确项目建设单位,经市政府审定后,由市发改委在6个工作日内下达年度项目投资计划,同时将项目用地计划抄送市国土局。

第十六条 确需调整年度计划或增减新开工项目的,由项目建设主管部门提出意见,经市政府原则同意后,市发改委会同有关部门编制调整方案,报市政府批准。



第四章 项目建设及管理



第十七条 根据市发改委下达的年度投资计划,各项目建设单位严格依照批准的初步设计及投资概算,委托有相应资质的设计单位进行施工图设计,编制项目预算。项目预算报市财政局(涉及城投公司融资建设项目同时抄送市城投公司)备案。

第十八条 政府投资项目的规划、勘察、设计、施工、监理、跟踪审计等按有关规定进行招标,与工程建设有关的重要设备、材料等按有关规定进行政府采购。

第十九条 项目建设单位组织实施政府投资项目施工招标前,项目建设单位应填写《市政府投资项目实施招标审批表》,送市发改委初审转报市政府审批同意后,市招标采购交易中心方可受理施工招投标。项目建设单位在实施施工招标前3个工作日内,向市政府投资项目跟踪审计办公室提出跟踪审计申请。

第二十条 项目建设单位必须严格按照已批准的概算和设计实施项目建设,严禁擅自提高建设标准,扩大建设规模,改变建设用途。特殊情况确需变更设计且不增加政府投资的,应当由原设计单位编制变更设计说明,报市发改委备案;凡超出概算5%或绝对额超过100万元以上的变更,由项目建设单位经主管部门同意后,向市发改委提出申请,市发改委会同市财政局、城投公司等有关单位在6个工作日内提出意见,报市政府批准后,方可办理概算调整和资金拨付手续。项目设计变更按市政府有关管理办法进行。

第二十一条 政府投资项目涉及征地、拆迁的,由项目建设单位会同国土、房管部门制定征地、拆迁补偿安置方案,方案需在7个工作日内完成,并由国土、房管部门报市政府批准。建设项目所在地政府(琅琊区、南谯区)或市经济技术开发区管委会依据批准的征地、拆迁补偿安置方案,负责征地、拆迁的具体实施工作,并按时完成征地拆迁任务。涉及杆管线迁建的,由项目建设单位负责。征地拆迁和杆管线迁建费用应分项目列入项目概算和决算。



第五章 资金管理



第二十二条 市财政局是市政府投资项目资金管理的主管部门。市财政用于城市基础设施及市重点项目建设资金,经市政府批准,由市财政局拨给市城投公司。

第二十三条 市城投公司作为市政府城市基础设施及市重点项目投融资平台,履行政府出资人职责,管理和使用用于城市基础设施等建设项目的资金。

第二十四条 采取投资补助、转贷和贷款贴息方式的政府投资项目,只审批资金申请报告。市发改委会同市财政等部门对申报的资金申请报告提出初审意见报市政府审定。

第二十五条 政府投资项目征地、拆迁补偿资金分别由国土、房管部门会同项目建设单位和项目所在地政府(琅琊区、南谯区)或市经济技术开发区管委会,按照批准的征地、拆迁补偿安置方案编制补偿资金使用计划,并由国土、房管部门报市政府批准。市城投公司按批准的资金使用计划和进度将资金拨付到征地实施单位和委托的拆迁中介机构。

第二十六条 政府投资项目工程建设资金由项目建设单位根据工程项目招标合同及工程建设进度,向市城投公司申请支付,经城投公司审核后,将资金直接拨付到勘察、设计、施工、监理等单位。未经竣工决算的项目,至完工时拨付资金不得超过工程合同金额的80%。

第二十七条 政府投资项目资金实行专户管理、专款专用,资金拨付遵循按计划、按进度、按程序的原则,并接受市财政、审计和监察部门的管理和监督。

第二十八条 政府投资项目建设实行跟踪审计制度。市政府投资项目跟踪审计办公室、市招标采购管理局采取公开招标的方式,确定中标的中介机构,对项目进行跟踪审计、决算审计。市政府可根据项目情况直接安排市审计机关对政府投资项目开展跟踪审计。

第六章 竣工及决算管理



第二十九条 政府投资项目按批准的设计建成后,跟踪审计中介机构应在3个月内完成工程决算和竣工财务决算的编制工作。报跟踪审计办公室确认后,市财政局按规定予以批复,办理相关手续。

第三十条 政府投资项目实行竣工验收制度。政府投资项目按批准的设计文件所规定的内容建成后,由建设单位牵头组织专项验收。

第三十一条 专项验收合格后,建设单位应及时组织竣工整体预验收。整体预验收合格的,由建设单位在15日内向项目行业主管部门备案。由项目行业主管部门负责组织整体验收。

第三十二条 未经验收合格的项目,不得交付使用。政府投资项目必须按照国家有关规定办理产权登记。



第七章 项目监督



第三十三条 市发改委依法加强对政府投资计划执行情况的监督检查。项目建设单位应当及时、准确地向市发改、统计部门报送项目执行过程中的有关情况。

第三十四条 市财政局依法加强对政府投资项目资金的使用及财务管理情况进行监督检查,对项目单位遵守财经纪律情况进行检查,依法对财经违法行为作出处理、处罚决定。

第三十五条 市审计局依法加强对政府投资项目预算执行情况、工程价款结算、竣工财务决算等进行审计监督。政府投资项目竣工决算的审计结果,对建设、勘察、设计、监理和施工单位均具有约束力,并作为有关单位办理工程决算和财务决算的依据。

第三十六条 市政府有关部门依法对政府投资项目涉及的勘察设计、施工图审查、项目报建以及工程招投标、施工、质量安全和监理等情况进行监督检查。

第三十七条 市监察局依法对政府投资项目进行监察。

第三十八条 政府投资项目实行责任追究制度。违反本办法规定的,依据有关规定追究相关单位和责任人的责任。

任何单位、个人都有权举报政府投资决策、建设项目实施中的违法违纪行为。



第八章 附 则



第三十九条 使用中央和省财政补助资金的政府投资项目另有规定的,从其规定。

第四十条 市政府已发布规定与本办法相抵触的,按本办法规定执行。滁州经济技术开发区按本办法执行。县(市、区)政府可参照执行。

第四十一条 本办法由市发展改革委会同有关部门负责解释,自发布之日起施行。


北京市房地产管理局《关于印发〈北京市房地产管理局出让地价评估技术标准(试行)〉的通知》

北京市房地产管理局


北京市房地产管理局《关于印发〈北京市房地产管理局出让地价评估技术标准(试行)〉的通知》
北京市房地产管理局


通知
各区县房地产管理局、各房地产评估单位:
为规范地价评估,合理确定国有土地使用权出让价格,我局制定了《北京市房地产管理局出让地价评估技术标准(试行)》。现发给你们,请遵照执行。



第一条 为合理确定本市国有土地使用权出让价格,规范地价评估,特制定本标准。
第二条 本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。

第一章 资料准备
第三条 委托评估地价,委托方须提交下列证件资料:
(一)项目立项报告和市计委的批复。
(二)市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证(或审定设计方案通知书)。
(三)市房地局核发的房屋所有权证。
(四)建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算。
(五)评估机构认为应提交的其他资料。
以规划条件为评估依据时,(一)、(二)项为必备证件;以房地产现状为评估依据时,(三)项为必备证件。委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样,并加盖公章。

第二章 评估办法的运用及参数选取
第四条 地价评估可分别采用以下方法:
(一)基准地价修正法
(二)市场比较法
(三)假设开发法(剩余法)
(四)收益还原法
(五)成本逼近法
地价的测算必须采用基准地价修正法和其它两种以上的评估方法进行计算。
第五条 基准地价修正法
(一)基准地价修正法的计算公式为:
宗地价格=出让金基数×容积率修正系数+基础设施配套建设费×容积率+土地开发及其它费用
(二)计算时须逐项标明下列数据:
1、出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数;
2、基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数,以及经容积率调整后的基数;
3、土地开发及其它费用的基数、调整系数,以及经调整后的基数。
第六条 市场比较法
(一)市场比较法的基本公式:
宗地价格=比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数
(二)市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格,同时参考熟地价,进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确:
1、应选取不少于三个具有可比性的案例,即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明,可以用相应的代号加以表示。
2、容积率修正表为:
-------------------------------------------------------
|容积率| ≤1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|----|----|----|----|----|----|----|----|----|----|
|修正值|1.00|1.91|2.74|3.50|4.20|4.90|5.60|6.30|7.00|7.70|
-------------------------------------------------------
3、区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。
4、个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。
5、年期修正系数按下列公式计算:
1
1--------
N1
(1-r)
K=---------
1
1--------
N2
(1-r)
其中:
K:年期修正系数
r:贴现率(11%)
N1:待估地出让年期
N2:比较案例出让年期
第七条 假设开发法
(一)假设开发法基本公式为:
宗地价格=开发价值-成本费用-销售费用-发展商利润
(二)假设开发法计算中所采用的数据,按下列要求取定:
1、开发价值
售价的选取:售价应取该地区同类物业市场售价比较值,低限不能低于市场平均价的85%。
求取开发价值时,以规划建筑面积计算。
2、成本费用
2.1 建造成本:按北京市现行建筑工程概(预)算标准测算,或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目:
建安费用:含结构和装修
红线内市政费用:按建安费用10%-15%计
小区配套费用(仅限小区开发):按建安费用10%-15%计
电权、电贴费:5200元/KVA
2.2 不可预见费:按建安费用的5-10%;
2.3 专业人士费(包括勘察、设计、评估等费用):建造成本的5-10%;
2.4 贷款利息:取以上三项合计款项为基数,贷款利率取15%,计息期为工期的一半,以单利计算。
3、销售费用
3.1 工商统一税:5.45%;
3.2 买卖手续费:成交价的1%;
3.3 代理及广告宣传费:总开发价值的1%-3%;
4、发展商利润:以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润(销售费用不计利润):
------------------
|投资年期|一年期|两年期|三年期|
|----|---|---|---|
|回报率 |20%|30%|40%|
------------------
第八条 收益还原法
(一)收益还原法基本公式为:
宗地价格=年土地纯收益÷还原利率
(二)计算中所采用的数据,按下列要求取定:
1、物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值,低限不能低于市场比较值的85%。
2、各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算;若设计尚未完成,该比重应参照国家有关建筑设计规范选择。一般情况下,各类物业的使用(或营业)面积占建筑面积的比重如下:写字楼65-70%;商业楼40-60%;平房四合院及住宅70-75%。
3、空置率根据物业类型、市场供需等情况,取5%-30%
4、经营性成本取总收益30%-40%
5、还原利率取10%-15%
第九条 成本逼近法
(一)成本逼近法基本公式为:
宗地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益
(二)计算中包含以下内容:
1、土地取得费:包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等;
2、土地开发费:包括基础设施和公用事业建设费用等;
3、利息(参照假设开发法取值)
4、利润(参照假设开发法取值)
5、应缴税费
6、土地所有权收益
第十条 拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量(人数)、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项:
(一)拆迁安置费(外迁或回迁房造价);
(二)地上物及其附着物的补偿费;
(三)各种补助费(搬家费、奖励费、生活补贴等);
(四)房屋周转费;
(五)拆迁服务费;
(六)拆迁管理费;
(七)单位停业损失费;
(八)征用土地费
1、耕地占用税;
2、菜田基金;
3、青苗补偿费;
4、土地补偿费;
5、劳动力安置费;
6、其他费用;
(九)因特殊情况发生的其他费用。
第十一条 红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括:
上水工程
雨水工程
污水工程
热力工程
煤气工程
供电工程
电信工程
道路工程等
第十二条 项目总占地面积=建设用地面积+代征地面积
在计算拆迁安置费时,只摊入建设用地的费用。即:
总开发费用
应计开发费用=-----×建设用地面积
总占地面积
第十三条 宗地允许有多种用途性质时,应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其他价指标;综合楼宇的地价计算,应按其不同用途的建筑面积来分摊地块面积,分别求取各用途的地价后,再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标。
第十四条 计算中容积率按收益部分建筑面积的容积率(简称收益容积率)取定,如建筑面积完全为地上,则取地上容积率;如含地下部分,则按实际收益部分建筑面积计算,不得小于总容积率的80%。
第十五条 地价的计算过程均采用人民币作为计价单位;若以外币折算,汇率应根据中国银行公布的外汇比价中间值选用,并在评估说明中加以明确。
第十六条 土地开发费总额不应超过熟地总价的60%;超过时,应在评估报告中注明原因,并提供足够的依据。
第十七条 项目用地中部分土地使用权出让,评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。

第三章 评估报告书
第十八条 评估报告分为以下两类:
(一)评估技术报告是提供给地价审核委员会用以审核地价的报告。该报告须写明评估测算的详细过程;
(二)评估结果报告是提供给委托方说明经审定后评估结果的报告。可省略计算过程。报告须加盖“北京市房地产管理局地价审核委员会审核专用章”方为有效。
第十九条 评估报告应包括以下各项内容:
(一)委托方、受托方名称及项目背景介绍;
(二)评估目的、评估基准日期和评估依据;
(三)土地的使用性质和出让年限;
(四)评估标的物的权属及他项权利状况;
(五)评估标的物的描述,包括地理位置、周围环境、繁华程度、交通便捷度、地价区类以及市政设施等条件;
(六)开发项目的正式规划条件(以规划审定方案通知书为准)或已建项目的现状,其中包括建设用地面积、代征地面积、绿地面积或绿化率、地上及地下建筑面积、功能分布、容积率、建筑密度、限高及停车场位置和个数;
(七)对评估标的物的分析和评估方法的说明;
(八)评估人员名单、评估负责人签名及评估机构资格证明;
(九)评估测算过程(评估结果报告可省略);
(十)评估附件:评估资格证明、计委立项批复、规划用地许可证及规划设计条件、规划审定方案通知书、宗地位置图等作为评估依据的资料。
第二十条 评估技术报告应列出所使用的公式和选定的参量,对于关键的数据,应该说明其依据或来源。
(一)评估方法的说明,应包括评估思路、所采用的方法。
(二)在计算过程中,先通过各种方法测算出楼面熟地价后,得出一个综合结果。再进一步求得熟地总地价、地面熟地价。然后扣除建设用地上的前期费用计算出毛地总地价、地面毛地价、楼面毛地价。
第二十一条 本标准自发布之日起试行。
第二十二条 本标准由市房地产管理局负责解释。



1995年3月16日