对外贸易经济合作部


对外贸易经济合作部关于外经贸部门对外商投资企业进行联合年检、换发批准证书和实施进出口企业代码有关问题的通知
对外贸易经济合作部



各省、自治区、直辖市及计划单列市，哈尔滨、长春、沈阳、武汉、南京、广州、成都、西安市外经贸委（厅、局），深圳市招商局：
为做好对外商投资企业和台港澳侨投资企业（以下统称为“企业”）进行联合年检、换发批准证书和实施进出口企业代码工作，根据《关于开展1998年外商投资企业联合年检的通知》（〔1997〕外经贸资发第637号）、《关于启用新版批准证书的通知》（〔1997〕外经
贸资综函字第531号）和《中华人民共和国进出口企业代码管理办法外商投资企业实施细则》（〔1997〕外经贸办发第498号）的精神，现就有关问题通知如下：
一、对企业进行联合年检、换发批准证书和实施进出口企业代码是加强政府对外商投资工作的宏观管理、提高工作效率、改善投资环境的重要措施。各地外经贸部门要高度重视，积极工作，加强与有关部门的协调和配合，按时完成有关工作。
二、上述三项工作相互关系密切，要做好衔接工作。有关工作程序是：未从技术监督部门取得全国组织机构代码的企业需先到技术监督部门取得全国组织机构代码（领取全国组织机构代码程序另行通知），填入联合年检报告书企业代码栏后9位空格，然后按注册地将地区代码（见附件
一）填入前4位空格。填好企业代码及全部年检报告书内容后，按照年检的有关规定申报年检。送达各部门的年检报告书中的企业代码以及其它全部内容必须一致。外经贸部门年检合格并核对企业所填代码无误后，给企业换发批准证书，企业正式获得进出口企业代码。
三、外经贸部颁发批准证书的企业（包括外经贸部审批合同章程的企业和国务院有关部委直属机构审批合同章程、外经贸部颁发批准证书的企业）按属地原则在所在地省级（包括计划单列市、哈尔滨、长春、沈阳、武汉、南京、广州、成都、西安市）外经贸部门参加联合年检。企业按
上述程序填报年检报告书，所在地外经贸部门年检合格后，向企业出具年检合格通知（格式见附件二），企业凭年检合格通知到外经贸部申请换领批准证书，正式获得进出口企业代码。
四、《联合年检报告书》指标说明（见附件三），已由工商行政管理部门随同《联合年检报告书》一并印发至各外商投资企业，现附上，请各级外经贸部门在联合年检工作中按指标要求对《联合年检报告书》认真审核。

附件一：中华人民共和国行政区划代码（ＧＢ／Ｔ2260－1995）

省 市 代码 省 市 代码
北京市 1100 河南省 4100
天津市 1200 湖北省 4200
河北省 1300 武汉市 4201
山西省 1400 湖南省 4300
内蒙古自治区 1500 广东省 4400
辽宁省 2100 广州市 4401
沈阳市 2101 深圳市 4403
大连市 2102 珠海市 4404
吉林省 2200 汕头市 4405
长春市 2201 广西壮族自治区 4500
黑龙江省 2300 海南省 4600
哈尔滨市 2301 四川省 5100
上海市 3100 成都市 5101
江苏省 3200 重庆市 5102
南京市 3201 贵州省 5200
浙江省 3300 云南省 5300
宁波市 3302 西藏自治区 5400
安徽省 3400 陕西省 6100
福建省 3500 西安市 6101
厦门市 3502 甘肃省 6200
江西省 3600 青海省 6300
山东省 3700 宁夏回族自治区 6400
青岛市 3702 新疆维吾尔自治区 6500

附件二：联合年检审核合格通知（格式）

×××××公司：
你公司业经我委（厅、局）联合年检审核合格。请持此
通知到对外贸易经济合作部换领批准证书。
×××××外经贸委（厅、局）
＿＿＿＿年＿＿月＿＿日

附件三：《联合年检报告书》指标说明
1．《联合年检报告书》的报告年度为1997年度，1997年1月1日至1997年12月31日为报告期。
企业基本情况表（表一）
2．企业代码：填写“进出口企业代码”（13位码）。“进出口企业代码”的编码原则是：前4位码为“企业注册地行政区划代码”，采用《中华人民共和国行政区划代码》（见附件一）；后9位码为国家技术监督局或其授权机构核发的“全国组织机构代码”。“全国组织机构代码
”后两位之间的连接符“－”不需填入。
3．投资者名称：投资中方或外方超过3方，可附表填报。
4．国家（地区）代码：由录入机关填列。
5．所属行业：填写依法批准的经营范围中的主要业务所属行业。
6．行业代码：按国家技术监督局发布的国家标准《国民经济行业分类与代码》（ＧＢ／Ｊ4757－94）中小类4位码填写。其中保税区外商投资贸易公司填列在“6390”（其它未包括的批发业）中，投资性公司填列在“9990”（其它类未包括的行业）中，其它企业均应
填写与主营业务相对应的4位行业代码。
7．企业类别：除“投资公司”外，其余5种类型只能选择一种填报。
8．从业人数：指在企业工作并取得劳动报酬或经营收入的全部人员。
9．外籍人员人数：指在本企业工作，并由企业支付劳动报酬的外国公民和华侨、台、港、澳人员总数。
10．批准日期：指企业在外经贸部门首次领取“批准证书”的日期。
11．登记日期：指企业首次在工商行政管理部门领取“营业执照”的日期。
12．投产开业日期：生产性企业投入生产（包括试生产）日期，非生产性企业营业（包括试营业）日期。
13．经营期限：填写“营业执照”规定的具体经营年限（如30年、50年等），不必填报经营起止时间；未规定经营期限的填写“长期”。
14．投产开业情况：筹建、投产开业、停业三项只能选择一项。部分投产、部分在建的项目选“投产开业”。
15．分支（办事）机构名称及负责人、地址、注册另一栏，如有多个分支机构可附纸。
出资及本年度生产经营情况表（表二）
16．本表各数据项涉及填报金额的应精确到“百美元”或“百元人民币”，即小数点后保留两位，小数点两位以后金额四舍五入。例如：“880168”美元，表中以万美元为金额单位应填写为“88．02”。
17．表二中分中、外方的指标，如企业有多个中方或多个外方的，填写合计数字。
18．中方以国有资产出资：指历年累计中方以现金和实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等国有资产作价出资折合的金额。中方投资者为两个以上的应合并计算。
19．欠缴出资原因：用简练文字表述。
20．销售（营业）收入：企业损益表中属于主营业务收入的项目，包括销售收入、营运收入、工程价款收入、各种劳务或者服务收入等，均列入销售（营业）收入。
21．营业收入：指企业服务性业务营业收入额。
22．纳税总额：指企业依据税收法律、法规、关税税则规定向税务机关和海关缴纳的各种税款的总和。
23．关税：指企业已缴纳关税总和。
24．利润总额：反映盈利企业实现的利润或企业本年发生的亏损，亏损用“－”表示。
25．净利润：反映盈利企业实现的利润扣除所得税后的净额。
26．资产总额：反映企业固定资产、流动资产、在建工程、无形资产与其它资产的总和。
27．负债总额：反映企业流动负债和长期负债的总和。
28．长期负债：是指偿还期在一年以上或超过一年的一个经营周期的债务。一般包括长期借款、应付公司债、融资租入固定资产应付款等。
29．亏损及非正常生产原因：用简练文字表述。
30．是否已报财务年报、季报：填写“已报年报、季报”或“未报年报、季报”。
31．财务年报查出问题处理情况：填写“全部处理”、“部分处理”或“未处理”。
32．承包经营年限：填写具体承包经营年限（如5年、10年等），不必填报承包经营起止时间。
外汇情况表（表三）
33．本表各数据项涉及填报金额的应精确到“百美元”，即小数点后保留两位，小数点两位以后金额四舍五入。例如：“880168”美元，表中以万美元为金额单位应填写为“88．02”。
34．外汇帐户情况
企业根据帐户的申报情况，按帐户的类别分别填报帐户个数和相同类别帐户余额的总额。
35．外汇收支情况
（1）出口应收汇金额：企业当年应收外汇金额，包括企业上年出口应在当年收汇金额加上当年出口应在当年收汇金额。
（2）已核销金额：当年已在外汇局核销的出口收汇金额。
（3）外汇收入总计：当年实际外汇收入，包括出口已核销金额加上其他实际收到的非贸易和资本项目收入。
（4）进口付汇额：企业当年实付进口外汇金额。
（5）外汇支出总计：企业当年实付进口外汇金额加上其他实际发生的非贸易、资本项目外汇支出。
36．借用外债情况
（1）本期借用笔数：指当年借入并实际拨付使用的对外借款笔数。
（2）期初外债余额：指上年末对外借款的余额。
（3）期末外债余额：指当年末对外借款的余额。
（4）逾期未还本息：指根据合同规定应于本期或本期之前偿还，但实际尚未偿还且未办理展期手续的外债本息。
（5）本期借入外债金额：指当年新借外债的发生额。
37．外汇财务情况
本栏按权责发生制填报。
38．外汇买卖情况
“购汇”一栏，按照外汇的支付用途区分经常项目和资本项目；“结汇”一栏，按照外汇收入来源区分经常项目和资本项目。
39．利润及再投资情况
本栏按权责发生制填报。
40．本栏由投资性公司填写
本栏由投资性公司填写，其中“划拨投资款金额”，是指在境内进行股权投资而划拨的外汇金额。



1997年12月2日
商品房预售登记备案制度初探

陈永亮 深圳市农科房地产开发公司法律部


当前，很多地方房地产市场主管部门统一制作的《房地产预售合同》中明确约定“卖方应于本房地产预售合同生效之日起七日内将该合同向房地产产权登记机关作登记备案”，相当多的购房人也都认为只要其与开发商签订的《房地产预售合同》经过了国土产权部门的备案登记，就被赋予了合同的法律效力，因此可以躺在权利的温床上高枕无忧，根本不用担心被不良的开发商“一房多卖”而落得“钱房两空”。笔者针对相当多的购房者将自己房产权利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房预售登记备案制度上的心理，就商品房预售登记备案制度的法律基础、法律性质与法律效力等相关问题发表以下浅见，求教于诸方家。
一、商品房预售登记备案制度的法律基础
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律性质？经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力，未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果，此类法律规定并未予以明确。那么，地方性法规对此是否加以补充，对该法律制度进行完善呢？我们通过对上海和广东两地的相关规定进行分析，发现目前对该制度的认识与做法也存在不同的观点与分歧：
1、《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利的文件，当事人应当备案登记：（1）商品房预售及变更合同；……当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件，不否认未经登记备案的预售合同的法律效力，但没有对抗第三人的效力。
2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成商品房预售合同无效……”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件，没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。
3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定：“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的 买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定：“房地产开发商预售房地产，未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的，由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款；转让人持有房地产 开发资质证的，可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”，可见，其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力，但开发商应承担相应的行政处罚责任。
二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析
由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定，各地对此的做法也极不统一，那么，如何对该制度进行正确地认识与对待，就成为方家进行分析与探讨的一个热点。
笔者认为，商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起，显然是不符合民法理论及相关法律规定的。
一直以来，我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩，从行政立法与民事立法的分工来看，同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系，其行政处罚方式多种多样，不但可以进行行政处罚，还可以进行经济制裁，甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系，但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时，尚不存在争议；当行政责任与民事责任发生竞合时，同样应由这两种法律规范各司其责任，分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效，就相当于是用行政法规调整民事法律关系，从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲，行政法律规范的效力和适用范围，仅能限于行政法律关系本身，而不能越权涉及至民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法规明确规定，违反了这种强制性规范的后果为无效时，才能依法认定这种行为无效。否则，只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。
商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。
故此，可以认为，商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的广东省乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。
三、 商品房预售登记备案的制度缺陷与补救
正是由于相关法律法规和司法解释都只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，无法真正起到保护购房人之权益，维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效力问题并不产生任何影响，最多只承担一些行政处罚责任的时候，它就显得没有那么重要了，这样，承购人的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免了。
也正因为如此，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来，不久前在深圳发生的“香珠花园”事件，开发商一房多卖涉及房屋247套，涉案金额2亿多元；在上海发生的“天天花园”事件，279套房产被开发商卖了600多次，一套房产竟重复卖了7家；还有被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘” 的“广地花园”事件，开发商涉嫌骗贷，重复售楼资金过亿元……
此类恶意侵害买受人合法权益、严重影响到整个房地产行业的健康发展的不良事件在当前我国房地产法律体系业初步建立和完善，政府主管部门对房地产行业的管理、指导和监督职能不断加强的今天，为什么还是会屡见不鲜、层出不穷？笔者认为除了我国商品房市场仍处于发育阶段，市场主体的一些经营行为尚需规范、相关的法律仍需完善、行政管理无法到位、未能对整个市场给予严格地法律监督等诸多大环境的因素之外，还有一个重要的原因就是商品房预售登记备案制度的强制力度不够，未能够赋于品房预售登记备案制度的准物权效力，从而真正保护购房人最关心最需要的物权。
如果能将商品房预售登记备案制度上升到实质意义上法律强制的高度，则必然要求将登记作为预售合同的生效要件，从而使得经过商品房预售登记备案这一公示程序，使该合同约定的债权取得对抗第三人的法律效力。这样，才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记，在思想上和行动上予以足够的重视，通过登记使合同产生公示和公信的法律效力，对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行径，减少商品房预售的纠纷，通过行政部门的登记监管行为，彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金、企图达到一本万利的美梦，从制度上杜绝房地产登记与管理上的漏洞，从而达到维护消费者的合法权益，维护正常的房地产开发秩序，促进整个国民经济快速、有序、健康的发展之根本目的。