广东省深圳市人民政府


深圳市土地交易市场管理规定
深圳市人民政府
深圳市人民政府令第100号


（深圳市政府三届二十一次常委会审议通过）

第一章 总则
第一条 为了规范土地使用权交易行为，深化土地制度改革，加强廉政建设，建立公开、公平、公正的土地市场，制定本规定。
第二条 本市范围内的土地交易，适用本规定。
土地交易包括土地使用权出让、转让和租赁。
本规定所指的土地使用权转让包括地上建筑物、构筑物和附着物的转让，但应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》的房地产转让除外。
第三条 深圳市人民政府设立土地交易市场作为土地交易的专门场所，前条所称土地交易应当在土地交易市场进行。
深圳市规划国土部门是深圳市土地交易市场的主管部门（以下简称主管部门）。
深圳市土地房产交易中心（以下简称交易中心）是深圳市土地交易市场的承办机构，按规定的职责和程序运作，并接受主管部门和监察部门的指导、监督和检查。
市政府设立交易中心理事会，理事会对交易中心的重大问题进行决策。理事会由主管部门、物价部门、交易中心代表和房地产、规划、土地、法律等方面专业人士组成。
第四条 土地交易应当遵循公开、公平、公正的原则，任何单位和个人不得非法干预。
第五条 下列土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：
（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让；
（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；
（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；
（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；
（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；
（六）已建建筑物的出让用地，行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府组织批准改造的，选择改造单位的；
（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；
（八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的转让；
（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的转让；
（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。
其他机构包括中介机构不得进行上述交易。

第二章 功能与职责
第六条 交易中心主要职责为：
（一）贯彻执行国家土地管理的政策、法律、法规和规章，制定交易中心的内部管理制度，具体实施土地交易市场的建设计划和目标；
（二）接受主管部门和其他单位、个人委托，组织实施土地使用权出让、转让、租赁的招标、拍卖和公开挂牌交易工作，为举办土地使用权招标、拍卖会提供场所和服务，提供招标拍卖专家库等技术支持；
（三）受理土地使用权转让申请，负责转让条件的核验，成交确认；
（四）收集、汇总、储存、上报、发布土地交易信息行情，提供有关法律和其他信息咨询服务；
（五）发布土地使用权出让和转让供求信息，提供土地使用权交易、洽谈、招商、展销场所，为土地交易代理、地价评估、信息咨询等中介机构提供服务场所；
（六）为地价评估结果确认、交易过户、税费征收、土地登记发证等机构集中办公，实行“一条龙”服务，设立服务窗口；
（七）主管部门委托的其他事项。
第七条 交易中心应建立以下工作制度和管理制度：
（一）土地交易规则；
（二）土地交易运作程序；
（三）土地交易服务承诺；
（四）土地交易中心财务管理制度；
（五）工作人员守则；
（六）工作人员违纪违规行为的监督查处办法等。
第八条 土地交易市场应配备一定数量的专业人员和必要的设施，建立土地招标拍卖专家库（以下简称专家库）。专家库由具有土地估价师、房地产估价师、房地产经济师、价格鉴证师、律师、建筑师、规划师从业资格的人员和其他专家学者组成。
第九条 交易中心从事土地交易市场业务的工作人员，必须参加有关部门统一组织的培训，经考试合格取得上岗资格证书才能上岗。

第三章 土地交易方式
第十条 土地交易采取以下方式进行：
（一）招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。
（二）拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。
（三）挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。
第十一条 除按法律、法规规定的情形外，经营性项目土地使用权出让，应采用招标或拍卖方式。其他须公开交易的土地使用权交易，可根据需要选择招标、拍卖或挂牌交易中的一种方式。
第十二条 以招标、拍卖方式出让或转让土地使用权的，在招标、拍卖前应制定招标、拍卖文件和投标、竞买规则，并在招标、拍卖会30日前发布招标、拍卖公告，申请参与竞投或竞买的人数应达到2人或2人以上。
公告由委托方发布。公告应在交易中心和互联网发布，并在《深圳特区报》或《深圳商报》刊登。
第十三条 土地使用权出让和转让，应设立最低保护价。土地使用权以招标、拍卖方式交易时，未达到规定人数和最低保护价的，委托方有权重新作出交易安排。最低保护价，包括招标底价及保留价。
第十四条 以招标方式转让土地使用权的，委托人应设立招标委员会，招标委员会由5人以上单数组成，委托人选派一名工作人员作为招标委员会主任，其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。随机抽出确定的专家经书面通知表示不能参加的，重新抽出确定。
第十五条 招标委员会的主要职责是审定招标最低中标价（以下简称底价），审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确认中标人并发出中标确认书。在招标委员会确认中标人五日内，应当签订土地使用权转让合同。
第十六条 以拍卖方式转让土地使用权，委托人应设立拍卖委员会。拍卖委员会由5人组成，委托人选派一名工作人员任拍卖委员会主任，其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。随机抽出确定的专家经书面通知表示不能参加的，重新抽出确定。
第十七条 拍卖委员会的主要职责是审定拍卖最低成交价（以下简称保留价）、审查竞买人资格、指定拍卖主持人。拍卖主持人确认竞得人后，由交易中心与竞得人签订拍卖成交确认书。
第十八条 土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。
公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：
（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；
（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；
（三）若在规定期限内没有申请人；或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。
报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。
申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。

第四章 土地交易规则
第十九条 以出让方式取得的土地使用权交易，转让人应委托交易中心进行，并提供房地产证或者土地使用权出让合同和付清地价款证明。交易中心直接安排交易；法律、法规、规章规定交易需经核准的，由交易中心在三日内进行核验后，送主管部门在15日内核准。主管部门核准转让的，再由交易中心进行交易。
第二十条 委托人委托交易中心进行公开交易，应当签订委托合同。
委托合同一般包括委托事项、时限、公告期限、委托费用、临时冻结产权、解冻等条款。
交易中心应拟备委托合同示范文本。委托人与交易中心签订委托合同可以对示范文本进行修改、增删。
第二十一条 已建建筑物的有偿出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，由主管部门确定可扣减地价的补偿安置金额后，在土地交易市场通过招标、拍卖改造权的方式，选择拆迁改造单位。中标人、竞得人完成拆迁工作后，可与主管部门签订出让合同。
第二十二条 已建建筑物的有偿出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的，应委托交易中心组织公开交易，选择受让人或合作人。交易中心在三日内核验后，送主管部门审核。主管部门核准转让的，由交易中心组织公开交易。
第二十三条 抵押权人为实现抵押要求处分抵押人土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的，应委托交易中心进行公开交易，并提交抵押权人与抵押人就处分抵押物达成的协议和双方认可的评估报告。交易中心直接安排交易；法律、法规、规章规定交易需经核准的，由交易中心在三日内核验后送主管部门核准。主管部门核准交易的，由交易中心办理手续。
第二十四条 人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的转让，委托交易中心组织交易。
处分物为行政划拨土地使用权或减免地价土地使用权的，交易中心应在交易前送主管部门核准。
第二十五条 主管部门核准交易时，应核定是否应补交地价及应补交的地价数额。除市政府另有规定者外，交易中心在成交后从成交价款中首先扣减应补交的地价款，及其他规费并及时上缴主管部门财政专户，实行收支两条线管理。
第二十六条 交易中心从事上述交易时，可按规定向委托人单方收取服务费用。交易中心从事第五条第一款第一项、第二项交易时，按成交额百分之二计收服务费。从事第五条规定的其他交易的，成交额5000万元以下（含5000万元）部分，按百分之二计收服务费；成交额5000万元以上部分，超出部分按百分之一计收服务费。
交易中心的费用支出应当严格管理，依法接受审计。
第二十七条 土地使用权通过土地交易市场转让成交后，当事人应在规定时间内凭《成交确认书》和《土地使用权转让合同》申请办理产权登记。

第五章 监督查处
第二十八条 监察部门和主管部门应在交易中心设立检举或投诉信箱，接受群众对土地使用权交易违纪违规行为的检举、投诉。
第二十九条 交易中心应将土地使用权出让和转让规则、运作程序、服务承诺、工作人员守则等在显要位置张挂显示、陈设，接受群众监督。
第三十条 凡有下列情形之一的，不予办理产权手续；
（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；
（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的；
（三）投标人或竞买人互相串通压价的；
（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。
属于前款第（一）、（二）项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 政府机关工作人员和交易中心工作人员，违反有关规定，在土地交易过程中接受贿赂，徇私舞弊、泄漏秘密、玩忽职守的，由其所在单位或监察机关给予处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

第六章 附则
第三十二条 招标、拍卖出让土地使用权，除本规定另有规定外，适用《深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定》。
第三十三条 市政府过去颁布的有关的规定与本规定不一致的，以本规定为准。
第三十四条 本规定自发布之日起施行。


2001年3月6日
试论“辩诉交易”在贪污贿赂犯罪侦查中的应用

北京市朝阳区人民检察院 武彬
邮编100026 电子信箱：wu--_binvip@yahoo.com.cn


前言：
　　辩诉交易是在英美法系国家颇为流行的一种制度，又称辨诉谈判（Plea Negotiation），辨诉协议（Plea Bargaining）（Plea Agreement），是指检察官与被告人及其辩护律师经过谈判和讨价还价来达成由被告人认罪换取不起诉或者较轻刑罚的协议。辩诉交易的方式主要有罪名交易、罪数交易和刑罚交易三种。对检察官来说，选择“辩诉交易”的理由主要有二：其一是为了在对其他更严重罪犯的起诉中获得该交易对象的证言或其他合作；其二是为了在有罪证据不够充分的情况下避免在法庭上败诉的风险。



　　在我国当前的贪污贿赂犯罪侦查中，最突出的一个问题就是取证难。由于现阶段的贪污贿赂犯罪越来越呈现出隐蔽化、高科技化的趋势，且犯罪分子的反侦查能力越来越强，侦查人员获取犯罪证据困难重重。这使得侦查人员将目光投向了英美法系一种很有实用价值的诉讼制度：辩诉交易。但是，如果采用“拿来主义”，将闪现着功利主义色彩的辩诉交易制度照搬到我国的贪污贿赂犯罪侦查中来，很有可能会“水土不服”，导致移植失败。如何将辩诉交易本土化，削弱其负面影响，使之为贪污贿赂犯罪侦查活动服务，就成了移植的关键所在。在本文中，笔者仅就移植的必要性、与审查起诉阶段辩诉交易的区别、适用中可能遇到的问题及几点设想略作陈述，以期能够引起有关人士的关注。

一、在贪污贿赂犯罪侦查中引进辩诉交易之必要性
1、有助于严厉打击贪污贿赂犯罪。辩诉交易从表面上看，减轻了对一些犯罪分子的处罚（如共犯、行贿人等），似乎有放纵犯罪之嫌；但若无这些知情人的配合，侦查人员侦破重大的贪污贿赂犯罪案件更是难上加难。将“减轻知情人的处罚”与“无法侦破重大案件”这二者的危害性两相权衡，显然前者，也就是辩诉交易更有助于打击贪污贿赂犯罪。
2、有助于取得案件关键证据，推动案件的侦查进程，避免因证据不足导致的失败风险。现在的贪污贿赂犯罪越来越隐蔽，犯罪分子的心里防线也越筑越厚，如果没有知情人从中协助，很难打开案件“突破口”。问题是知情人多半也是参与者，如果不能打消知情人“举报别人就是害了自己”的顾虑，很少有人愿意站出来协助。在证据要求日益严格的今天，证据的缺乏足以导致整个案件的流产，令侦查人员为之扼腕叹息。
3、有利于发现事实真相，符合“实事求是”的立法本意。在辩诉交易相对人①的积极配合下，侦查人员能够更好地发现犯罪，进一步深挖案件真相，尽可能“还事实以本来面目”。在这一点上贪污贿赂犯罪与普通的刑事犯罪不同。在普通刑事案件中无罪之人为了免受牢狱之灾，可能会违心认罪换取缓刑；但在贪污贿赂犯罪中，由于案件主体的特殊性，证据的复杂性，损失的客观性及牵涉人员的广泛性等种种因素，将“无罪之人认罪”这种几率降至最低，弱化了辩诉交易在这方面的缺憾。
4、有利于更好的保护国有资产。贪污贿赂犯罪侵害的利益均为国家利益。侦查人员侦破的案件越多，越能挽回国家损失。辩诉交易的实施会有力的促进一批大案要案的侦破，有利于保护国有资产不被侵吞、流失。
5、辩诉交易的实施可以取得良好的社会效果。通过辩诉交易，侦查人员缩短了办案时间，提高了线索成型率②，大批有影响有震动的大案要案成功侦破，提高了检察机关在人民群众中的威信，震慑了蠢蠢欲动的“边缘人”，促进了群众举报犯罪的积极性，推动社会的良性循环。

二、贪污贿赂案件的侦查阶段与起诉阶段虽然同属于刑事诉讼法范畴，但这两阶段的辩诉交易有很多不同之处。
1、二者的适用目的不尽相同。在起诉阶段适用辩诉交易③，重点是要提高诉讼效率，节约诉讼成本，侧重于程序方面；而侦查阶段的辩诉交易，主要是为了寻找能够定罪的证据或线索，侧重于实体方面的认定。
2、二者适用对象不完全一样。起诉阶段的辩诉交易相对人主要是犯罪嫌疑人；而贪污贿赂犯罪侦查的辩诉交易相对人多是未被立案侦查的人。如行贿方转作污点证人；知情人接受侦查人员“对其其他问题不予追究、曝光”的协议，提供指控犯罪嫌疑人的证据等；
3、二者交易的事项范围不同。起诉阶段的辩诉交易事项多为案件本身，即以认罪换取较轻的处罚；而侦查阶段的交易事项则不限于案件本身，可以是相对人的其他犯罪行为、其他违法行为（如嫖娼行为）或是违纪事项（如违规安排亲属工作），范围比起诉阶段要广的多。
4、法律后果不同。起诉阶段的辩诉交易可以适用“从轻、减轻、免除”等法定的减轻刑罚的手段，同种案件的辩诉交易结果很可能因辨诉双方的辩诉协议不同而不同；而侦查阶段的辩诉交易一旦达成，多为不追究法律责任（如行贿方积极配合，以换取对其不予追究），否则辩诉交易相对人将疑虑重重，不肯配合，不能达到辩诉交易的预期效果。
5、监督权归属不同。起诉阶段的辩诉交易由法院监督，对案件的程序性和实体性都进行审查，一旦发现问题则对辩诉交易结果不予承认；而侦查阶段的某些辩诉交易是以“不立案”或“不揭发”④为结果的，这种辩诉交易天生缺乏外部的监督机制，容易滋生其他问题（如侦查人员徇私枉法）。

三、在侦查阶段适用辩诉交易的一些问题。
1、辩诉交易是否会引起一些相对人对辩诉交易的曲解，导致辩诉交易的滥用。辩诉交易原本是一种为了侦破案件而采用的权宜之策，但是如果侦查人员控制不当或过分依赖辩诉交易，很可能会导致相对人将辩诉交易当成法宝，不讨价还价就不作证、不坦白，这对维护法律的权威性、严肃性十分不利。如何平衡辩诉交易的积极影响与负面影响的相互关系，是适用时需要解决的一个重点问题。
2、辩诉交易的适用范围应如何界定。辩诉交易在美国的司法实践中应用非常广泛，大约有90%的刑事案件是通过辩诉交易结案的。但是我国的国家性质决定了我国不可能以大量牺牲社会正义和司法公正来换取司法效率的提高，这就需要对辩诉交易的适用范围做出明确规定。否则，侦查人员很可能会对用于交易的、超越管辖权犯罪案件的危害性不予考虑，也就是说可能会出现为了认定几万元的受贿罪，而用走私百万元的犯罪事实进行“不予追究”的辩诉交易。这无疑违背了适用辩诉交易的本意。
3、辩诉交易的效力问题。在现阶段，侦查人员如果与某案件的从犯达成“不予追究”为结果的辩诉交易，多半会被公诉部门或法院以“遗漏了应追究刑事责任的犯罪嫌疑人”为由而否定。这样就使侦查人员处于一种极为尴尬的境地，辩诉交易相对人会指责检察机关的出尔反尔，不利于维护法律的严肃性。侦查人员下次再遇到类似的情况就只能冒着“两个嫌疑人都定不了罪”的危险而对两个犯罪嫌疑人不分主（犯）从（犯）均立案侦查，法律效果可想而知。如何让辩诉交易的结果得到起诉部门及法院的认可，是辩诉交易在侦查阶段适用时的又一大障碍。
4、辩诉交易由谁有效监督的问题。失去监督的权利必然会孳生腐败。如果对贪污贿赂阶段的辩诉交易权不进行有效的约束，必然会被某些人利用，那时就会出现“抓小（额）放大（额），抓从（犯）放主（犯）”等奇怪的现象。还有，侦查工作的秘密性又导致案件知情范围很小，直接影响辩诉交易的透明度。一个长期有效的监督制度是辩诉交易正常发挥作用的保证。

四、关于适用辩诉交易的几点设想：
1、在贪污贿赂案件侦查阶段推行辩诉交易需要良好的法制环境作基础。法制环境是透视一个国家执法水平的窗口。良好的法制环境是实行辩诉交易的大前提。从经济建设水平到法制建设进程，从侦查人员的执法理念到执法素质，只有达到较高水平的地区和人员才具备执行辩诉交易权的必要条件。建议先在适宜的地区进行“贪污贿赂案件侦查辩诉交易”试点工作。
2、辩诉交易的适用尺度要把握好，从制度上防止辩诉交易权的滥用。
（1）启动辩诉交易程序的规定要明确，须为“确有必要时”才可使用，并对“确有必要”做出详细规定。笔者认为“确有必要”应当至少符合以下条件：第一，交易目的必须为获取定案的关键证据；第二，被交易事项在量刑上，社会危害性、社会影响等方面，必须远远小于当前案件可能获得的刑罚、社会危害性及社会影响等（需要综合考虑）。
（2）辩诉交易主动权要掌握在侦查人员手中，防止相对人“反客为主”，使侦查活动陷入被动。
（3）以“超越管辖权的案件”为辩诉对象换取贪污贿赂案件证据时，应有更严格的范围限制。侦查人员进行辩诉交易前要反复掂量孰轻孰重，要从大局出发，杜绝“部门本位”思想。
3、对辩诉交易结果的效力须出台法律法规予以认可，以维护侦查人员做出承诺的公信力。另外，对辩诉交易结果的效力范围也应有明确规定，即仅限于当次案件有效。今后再经他人（包括同案的犯罪嫌疑人）举报的线索、证据，侦查（或有权查处）机关进行调查不受此次辩诉交易的限制，即辩诉交易相对人仅具有一次“侦查豁免”。这样做的目的是防止有些人将辩诉交易当作自己逃避法律制裁的挡箭牌。
4、侦查人员要注意利用各种手段巩固辩诉交易的效果。辩诉交易只是一种获取证据的手段，侦查人员并不能完全依赖辩诉交易的结果，必须用各类证据对辩诉交易得到的证据（或证言）一一加以印证，形成牢固的证据体系。只有这样才能真正保证辩诉交易的效果。
5、对贪污贿赂犯罪侦查阶段的辩诉交易要给与适当监督。在这里，监督的重点是“适当”二字。一方面要对其进行严密的监督，但另一方面监督范围又不宜过大，以免过分束缚侦查人员手脚。笔者认为：在内部以主管检察长审批为最佳；外部以上一级检察院的职能部门进行单线监督为宜，特别重大案件的辩诉交易层报省级检察院备案。
6、在辩诉交易过程中要注意保护相对人的合法权益。首先，辩诉交易相对人进行辩诉交易必须是自愿的；其次，侦查人员要让辩诉交易相对人充分了解交易后果；还有，就是要让辩护律师⑤从嫌疑人的利益出发，认真分析接受协议和接受审判的利弊，从而帮助犯罪嫌疑人做出明智的选择。

① 辩诉交易相对人，指与检察机关进行辩诉交易的人员。如犯罪嫌疑人本人、同案共犯等。
② 线索成型率，指从举报中心转来的、经过初查能够立案侦查的线索占总线索的比率。是衡量贪污贿赂工作的一个指标。
③ 据2002年4月19日《法制日报》报道，牡丹江铁路运输法院审结了我国首例采用“辩诉交易”结案的案件。合议庭根据公诉机关向法院递交的辩诉交易申请，重点就控辩双方达成的辩诉交易程序性和实体性审查，当庭予以确认。此案从开庭到宣判仅仅用时二十五分钟。
④笔者曾遇到这样的案例：某案件知情人对案件情况闭口不谈，但当侦查人员抓住其有嫖娼行为时，他态度作了一百八十度大转弯，言明只要不把他的嫖娼行为移送单位处理，他什么都愿意配合。综合考虑之后，侦查人员同意了他的请求。这就是一例典型的以“不揭发”为结果的辩诉交易。

⑤ 这条主要是针对犯罪嫌疑人为相对人的情况而言。因为律师从经济收益上考虑是不愿意进行辩诉交易的。如果案件开庭，律师将能拿到更多的报酬。